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司法考试民法争议题:商品房买卖合同

来源:233网校  2014年3月18日   【233网校:教育考试门户网站】  
  喜好网球和游泳的赵某从宏大公司购买某小区商品房一套,交房时发现购房时宏大公司售楼部所展示的该小区模型中的网球场和游泳池并不存在。经查,该小区设计中并无网球场和游泳池。下列哪些选项是正确的?(2008-3-54,多)
  A 赵某有权要求退房
  B 赵某如要求退房,有权请求宏大公司承担缔约过错责任
  C 赵某如要求退房,有权请求宏大公司双倍返还购房款
  D 赵某如不要求退房,有权请求宏大公司承担违约责任
  《合同法》第54条第2款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本题中,喜好网球和游泳的赵某购买了宏大公司售楼部所展示的小区模型中存在网球场和游泳池的商品房,交房时发现该小区设计中并无网球场和游泳池,因此可以认定宏大公司的行为构成了欺诈,该买卖合同属于可撤销合同,赵某有权主张撤销该合同并要求退房,故A项正确。
  《合同法》第42条规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(1)假借订立合同,恶意进行磋商;(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(3)有其他违背诚实信用原则的行为。据此,赵某可基于受欺诈主张撤销该合同,要求退房,并有权请求宏大公司承担缔约过错责任。故B项正确。
  《商品房买卖合同解释》分别在第8~9条、第14条规定了惩罚性赔偿即双倍返还购房款,但并不包含本题所述的情形,因此,赵某如要求退房,无权请求宏大公司双倍返还购房款,C项错误。
  《商品房买卖合同解释》第8条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。该解释第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该解释第14条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  《商品房买卖合同解释》第3条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。本题中,宏大公司售楼部所展示的小区模型中存在网球场和游泳池的商品房具体确定,而喜好网球和游泳的赵某正是因为该小区有网球场和游泳池才决定购买房屋的,因此,宏大公司的要约内容应包含网球场和游泳池,实际交房时却未向小区商品房购买者提供网球场和游泳池,可以认定宏大公司构成违约。这时候,赵某有两个选择,一个选择是以受欺诈为由,依据《合同法》第54条和第42条的规定,撤销该合同,要求退房并请求宏大公司承担缔约过错责任;另一个选择是,不撤销该合同而追究宏大公司的违约责任。作为效力待定的合同在受欺诈人行使撤销权前以及放弃撤销权情况下都是有效的。因此,赵某可以放弃撤销权,而请求宏大公司承担违约责任。故D项正确。
  本题答案为A、B、D
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来源:233网校-司法考试  责编:liyan  评论 纠错

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