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司法考试民法争议题:建筑物区分所有权

来源:233网校  2014年3月25日   【233网校:教育考试门户网站】  
  甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅,并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的?(2006-3-55,多)
  A 甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
  B 一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
  C 若甲出卖其住宅,乙、丙、丁享有优先购买权
  D 如四层住户丁欲在楼顶建一花圃,须得到甲、乙、丙同意
  本题中的情形完全符合建筑物区分所有权的定义。建筑物区分所有权包括各区分所有权人对专有部分的专有权、对共有部分的共有权,以及成员权。该住宅楼的外墙、楼顶属于住户共有,故甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入,如果四层住户丁欲在楼顶建一花圃,须得到甲、乙、丙同意,故A项、D项正确。住户出卖其专有部分的,不需其他住户同意,其他住户也没有优先购买权,此与共有不同,故C项错误。
  关于D项,当时公布的答案为正确,估计命题人当时只想突出一下房顶不属于第四层专有而属于全楼共有之思想,这固然是正确的。但在2007年《物权法》通过后,D项就显得尴尬了(注意本题为2006年度试题,彼时《物权法》尚未通过。因为依据《物权法》第76条第(六)项,对于诸如此在房顶建花圃此类的“改建建筑物附属设施行为”,只需要两个2/3以上同意即可,不需要全体区分所有权人一致同意。)
  当然,对于D项的行为,还有人有不同的解释依据。有学者认为,D选项评判的理由不应适用《物权法》第76条,被解释为未达到“改建、重建”的2/3多数,而应该适用《建筑物区分所有解释》第7条。该第7条:改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”,需要经过“专有部分占建筑物总面积过半数且过半数的业主同意”。换言之,这一观点认为“在楼顶建一花圃”只是“改变共有部分用途、处分共有部分”,从而适用双重“过半数”的规则就行了。这一观点也认为D项是错误的,无需经过所有业主的同意。所以无论是适用双重绝对多数还是适用双重简单多数,总之D项都是不妥当的,这一点,没有疑问。
  该题还有一处美中不足的是,B选项的表述有失严谨。按建筑物区分所有理论,专有部分为房屋自粉刷表层之内部空间,而结构楼板的主体部分应属上下两户共有部分,自无疑义,但对于楼板的楼道走廊部分,全楼住户应该都是共有人,可见B项的表述基本正确,但有失严谨。
  本题答案为A、B(且B项稍有不严谨)(当年答案是A、B、D)。
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来源:233网校-司法考试  责编:liyan  评论 纠错

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