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司法考试民法争议题:地役权

来源:233网校  2014年3月25日   【233网校:教育考试门户网站】  
  甲为了能在自己房中欣赏远处风景,便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上建造高层建筑,作为补偿,甲一次性支付给乙4万元。两年后,甲将该房屋转让给丙,乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的?
  (2006-3-56,多)
  A 甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定
  B 丙可禁止丁建高楼,且无须另对丁进行补偿
  C 若丁建高楼,丙只能要求甲承担违约责任
  D 甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力
  相邻关系的内容是法定的,无需约定,故A项错误。
  甲、乙之间的合同是设立地役权的合同。地役权人有权依照合同约定来利用他人土地,以提高自己的不动产的效益,此种效益可以体现为直接扩展自己的权力范围,也可以体现为对他人土地使用权的限制,这种限制可以是积极的,如在他人土地上通行,也可以是消极的,如本题中需役地人甲的眺望权。
  《物权法》第158条规定:地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。正确理解这一规定非常重要。
  首先,地役权合同是要式合同,但其本身不需要强制登记,更不以登记为其生效要件。物权法要求的是地役权这一用益物权的权属登记,而非地役权合同登记。所以,一般情况下,地役权合同自双方当事人签字或者盖章即可生效。
  其次,地役权登记也不是地役权的生效要件,而是对抗要件。换言之,地役权的设立采意思主义,权属登记与否不影响地役权的设立,但不登记不得对抗善意第三人,如供役地的所有权或者使用权的受让人。如果在地役权期间内需役地的所有权或者使用权转移的,则新的所有权人或者使用权人自然继受地役权。
  适用以上规定及原理,再来看本题的B、C、D项。地役权登记是一个积极事实,由于题干中未交待登记与否,考生只能定性为未登记。这样一来,丙禁止丁建高楼也就意味着丙向丁主张地役权,但问题在于丁恰恰是善意第三人——丁从乙处取得土地使用权时根本不会知道该土地之上还有负担,若丙可禁止丁建高楼,对于丁将是极其不公正的。B项错误。
  甲将房屋转让与丙,依题干案情双方并无关于眺望权的特别约定,故甲无需向丙承担违约责任,C项错误。实际上,如果丙确有损失要求违约损害赔偿的话,应该向供役地人乙主张。因为正是乙转让给丁的时候没有明确告知丁该块土地上有地役权,才使得丁构成善意的,而乙恰恰负有义务告知丁该土地之上负有地役负担。
  《物权法》第164条规定:地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。可见,地役权具有从属性,随主权利一并移转,甲、乙之间的约定并不因房屋和土地使用权转让而失去效力,故D项错误。
  综上,本题答案为A、B、C、D(司法部答案:A、C、D)。
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来源:233网校-司法考试  责编:liyan  评论 纠错

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