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2018年中级会计师考试会计实务易错题：第四章 投资性房地产
1 [单选题] 投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对财务报表( )项目产生影响。
A.其他综合收益
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
参考答案：C
参考解析： 投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额扣除所得税影响后应调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。
2 [单选题] A公司将原值为1500万元，已提折旧500万元，已提减值准备100万元的一栋办公楼对外出租，当日该办公楼的公允价值为2000万元，A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。年末该办公楼的公允价值为1950万元。租赁期满A公司将办公楼出售，取得处置价款2100万元(不含增值税)，则出售时计入其他业务成本的金额为( )万元。
A.2000
B.1950
C.900
D.2100
参考答案：C
参考解析： A公司结转成本的会计分录：借：其他业务成本1950
贷：投资性房地产1950
借：其他业务成本50
贷：公允价值变动损益50
借：其他综合收益1100
贷：其他业务成本1100
计入其他业务成本的金额=1950+50-1100=900(万元)。
3 [多选题] 下列各项中，关于投资性房地产范围的表述正确的有( )。
A.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权不属于投资性房地产
B.以经营租赁方式租人的建筑物再转租给其他单位的不属于投资性房地产
C.按国家有关规定认定为闲置土地的资产不属于投资性房地产
D.向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，出租建筑物属于投资性房地产
参考答案：A,B,C,D
4 [多选题] 下列各项中，关于投资性房地产的确认与初始计量表述不正确的有( )。
A.企业外购房地产只要用于对外出租，即使尚未出租也将其划分为投资性房地产核算
B.自行建造的投资性房地产应于该房地产达到预定可使用状态时转入投资性房地产
C.企业可以将自用房地产转为投资性房地产，但投资性房地产不得转为自用房地产
D.自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的公允价值计入投资性房地产
参考答案：A,C,D
参考解析： 企业外购房地产用于出租，在未出租前应作为自用资产核算，选项A错误：企业可以将自用房地产转为投资性房地产，也可以将投资性房地产转为自用房地产，选项C错误;自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的建造成本计入投资性房地产，选项D错误。 记忆难度： 容易(0) 一般(2) 难(0) 笔 记： 记笔记 听课程 查看网友笔记 (15)
5 [简答题]
甲公司2014年至2019年发生以下交易或事项：2014年12月31日购入一栋管理用办公
楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2017年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期为2年，年租金为150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2900万元，至租赁期开始日该固定资产未计提减值准备。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2017年12月31日，该办公楼的公允价值为3000万元：2018年12月31日，该办公楼的公允价值为3100万元;2019年6月30日，甲公司将投资性房地产对外出售，售价为3200万元。
假定不考虑相关税费。
要求：
(1)确定房地产转换日。
(2)计算出租办公楼2017年计提折旧金额并编制相关会计分录。
(3)编制租赁期开始日的会计分录。
(4)编制2017年取得租金收入的会计分录。
(5)计算上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额。
(6)编制2019年6月30日出售投资性房地产的会计分录。
参考解析： (1)转换日为2017年6月30日。 (2)该房地产2017年1月至6月计提折旧，以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，即7月至12月不计提折旧。2017年应计提的折旧=3000/20 × 6/12=75(万元)。
会计分录如下：
借：管理费用75
贷：累计折旧75
(3)办公楼出租前已提折旧=3000/20×2.5=375(万元)，转换前该办公楼账面价值=3000-375=2625(万元)。
会计分录如下：
借：投资性房地产—成本2900
累计折旧375
贷：固定资产3000
其他综合收益275
(4)因年租金为150万元，所以2017年下半年的租金为75万元。
会计分录如下：
借：银行存款75
贷：其他业务收入75
(5)上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额=-75(折旧金额) 150/2(租金收入) (3000-2900)
(投资性房地产公允价值变动)=100(万元)。
(6)出售投资性房地产前累计确认公允价值变动损益=3100-2900=200(万元)。
会计分录如下：
借：银行存款3200
贷：其他业务收入3200
借：其他业务成本3100
贷：投资性房地产—成本2900
—公允价值变动200
借：公允价值变动损益200
贷：其他业务成本200
借：其他综合收益275
贷：其他业务成本275
6 [简答题]
甲公司从事房地产开发经营业务，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。甲公司的财务经理在复核2017年度财务报表时，对以下交易或事项会计处理的正确性难以作出判断：
(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于对外出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司认为其出租的商品房属于存货，因此2017年未对商品房计提折旧。
(2)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元。装修工程于3月6日开始，于当年年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元，均符合资本化条件，替换原装修支出的账面价值为300万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司将发生的装修支出1500万元计入当期损益。假定不考虑其他因素。
要求：
(1)根据资料(1)，判断甲公司2017年对出租商品房未计提折旧的会计处理是否正确，同时说明判断依据;如果甲公司出租的商品房2017年需要计提折旧，请计算折旧金额。
(2)根据资料(2)，判断甲公司将发生的装修支出1500万元计入当期损益的会计处理是否正确，同时说明判断依据。计算商铺2017年12月31日的账面价值。
(3)计算甲公司2017年12月31日资产负债表中投资性房地产的列报金额。
参考解析： (1)甲公司的会计处理不正确。理由：甲公司将商品房对外出租，应作为投资性房地产核算，甲公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量，则应计提折旧。2017年应计提的折旧额=9000÷50×11/12=165(万元)。
(2)甲公司的会计处理不正确。
理由：发生装修支出金额较大，装修后预计租金收入将大幅增加，故发生的装修支出符合投资性房地产的确认条件，应予资本化。2017年12月31日商铺的账面价值=4500-300 1500=5700(万元)。
(3)2017年12月31日投资性房地产的列报金额=9000-165 5700=14535(万元)。
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