2024年银行从业《中级个人贷款》学霸笔记：个人商用房贷款的考点精讲

【——狂背考点内容——】

一、个人商用房贷款的含义

贷款人向借款人发放的用于购买国有出让土地上商业用房的贷款。

二、个人商用房贷款要素

（一）贷款对象

贷款支持的商用房须满足以下条件：

①商用房所占用土地使用权性质为国有出让，土地类型为商业、商住两用或综合用地；

②商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格；

③商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。

借款人须具备以下基本条件：

1）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65（不含）周岁；在境内工作、学习的境外个人还须满足我国关于境外人士购房相关政策；

2）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明） ;

3）具有良好的信用记录和还款意愿；

4）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

5）具有所购商用房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议；

6）已支付所购商用房市场价值50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在45%及其以上），并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据；

7）在银行开立个人结算账户；

8）贷款人规定的其他条件

（二）贷款利率

个人商用房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率 （LPR）+60BP 。

（三）贷款期限

个人商用房贷款期限最长不超过10年。

（四）还款方式

个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法等多种还款法。

（五）担保方式

申请个人商用房贷款，原则上以所购商用房设定抵押。

部分商业银行也允许采用其他方式抵押、质押和保证等担保方式。

①采用抵押方式申请商用房贷款：

借款双方必须签订书面抵押合同，用于抵押的财产需要估价的，可以由贷款银行进行评估，也可委托贷款银行认可的资产评估机构进行估价，在抵押期间，借款人未经贷款银行同意，不得转移、变卖或再次抵押已被抵押的财产。

②采用质押方式申请商用房贷款：

借款人提供的质物必须符合《民法典》的规定，同时出质人和质权人必须签订书面质押合同，根据规定需要办理登记的，应办理出质登记手续，贷款银行认为需要公证的，借款人（或出质人）应当办理公证。

③采用第三方保证方式申请商用房贷款：

借款人应提供贷款银行可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，保证人和贷款银行之间应签订保证合同，保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款银行，并重新提供足额担保和重新签订保证合同，借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款银行，并与贷款银行签订借款合同修正文本和保证合同文本。

（六）贷款额度

贷款额度不得超过所购商用房价值的50% ，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55%。

【——立即做题巩固——】

【——狂背考点内容——】

第一步：贷款的受理与调查

（一）贷款受理

贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。

申请材料清单：

1）借款申请表；

2）借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明等）原件及复印件；

3）借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；

4）借款人与售房人签订的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议原件；

5）所购商用房为一手房的须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件；所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件；

6）拟购房产为共有的，须提供共有人同意抵押的证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；

7）贷款人要求提供的其他文件或资料。

（二）贷前调查

1、对开发商及楼盘项目的调查

2、对借款人的调查

个人商用房贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度，在调查申请人基本情况、贷款用途、收入情况和贷款担保等情况时应重点调查以下内容：

1）借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果；

2）借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力；在计算借款人收入时，可将所购商用房未来可能产生的租金收入作为借款人收入。所购商用房租金的估算，可参考该商用房内外部评估报告中确认的收益水平，或由调查人员参考同一区域同类型商用房近一年的平均租金进行计算；

3）通过查询银行客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况、还款意愿；

4）贷款年限加上借款人年龄是否符合规定；

5）借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定条件；

6）借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；

7）双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。抵押房产已办理不动产权证书的，要查询抵押房产权属证书记载事项与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致，银行抵押物清单记载的财产范围与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致，并将核实情况记录在调查审查审批表中或其他信贷档案中；对于有共有人的抵押房产，还应审查共有人是否出具了同意抵押的书面证明或在合同中签字确认；需进行价值评估的，评估报告是否真实，评估价格是否合理。

8）贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。

第二步：贷款的审查与审批

（一）贷款的审查

贷款审查应对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、贷款风险因素等。

贷款审查完成后，应形成书面审查意见，连同申请材料一并送交贷款审批人进行审批。

（二）贷款的审批

贷款人应根据审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人按照授权审批贷款。

【有权审批人签署审批意见】

1）对未获批准的贷款申请，应写明拒批理由；

2）对需补充材料后再审批的，应详细说明需要补充的材料名称与内容；

3）对同意或有条件同意贷款的，如贷款条件与申报审批的贷款方案内容不一致的，应提出明确的调整意见。

贷款审批人签署审批意见后，应将审批表连同有关材料退还业务部门 。对未获批准的贷款申请，贷款人应及时告知借款人。

第三步：贷款的签约与发放

对审批同意的贷款，借款人及保证人对借款合同和借据载明的要素核对一致后，签署个人购房借款/担保合同，银行按规定要求办理贷款发放手续。

在贷款资金发放前，银行应该审核借款人相关交易资料和凭证，例如与开发商签订的购买合同或协议，是否符合合同约定条件。贷款资金支付后要做好有关细节的认定记录。

银行应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。

第四步：贷款的支付

个人商用房贷款须采取受托支付的方式，银行须将贷款资金划转至开发商账户。

受托支付完成后，贷款经办行应详细记录资金流向，归集相关凭证并纳入贷款资料归档保存。

第五步：贷后管理

个人商用房贷款贷后管理相关工作由贷款经办行及信贷管理部门共同负责。

1）贷款经办行贷后管理内容：包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。

2）信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。

【——立即做题巩固——】

【——狂背考点内容——】

风险一：合作机构风险管理

（一）合作机构风险内容

①开发商不具备房地产开发的主体资格或实力经验不足；

②开发项目五证虚假或不全；

③项目市场定位不准或运营不当；

④开发商恶意套取贷款资金等；

⑤估值机构、地产经纪和律师事务所等中介机构不尽职或联合借款人欺诈银行骗贷等。

（二）合作机构风险的防控措施

1、加强对开发商及合作项目审查在通过合作项目批量获取个人贷款客户的情况下，合作项目发生风险极易给银行商用房贷款带来批量风险，因此，对开发商和项目风险应重点防范。

2、加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理

1）具有合法、合规的经营资质；

2）具备较强的经营能力和好的发展前景，在同业中处于领先地位；

3）内部管理机制科学完善，包括高素质的高管人员、有明确合理的发展规划、业务人员配备充足和有完善的业务办理流程等；

4）通过合作切实有利于商用房贷款业务的发展，包括可以拓展客户营销渠道、提高业务办理效率和客户服务质量等。

3、业务合作中不过分依赖合作机构银行与合作机构之间既有合作也有对立，正如银行关注自己的贷款能否安全收回一样，合作机构更关注自己的经营是否正常。

银行与合作机构虽然在合作协议中已经清晰地约定了双方的权利和义务，但当自身经营受到很大影响时，合作机构首先考虑的是自己如何渡过难关。

风险二：信用风险管理

（一）信用风险的主要内容

1、借款人还款能力发生变化

还款能力主要体现的是借款人的客观财务状况，即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性。

个人商用房贷款借款人还款能力变化主要包括：

1）借款人或保证人收入发生变化；

2）商用房经营情况发生变化：商用房所在地段经济发展重心转移、大范围拆迁、项目经营情况恶化等，造成商用房商业价值或租金大幅下降，从而使依靠租金还款的借款人无力还款。

2、借款人还款意愿发生变化

在业务实践中，商用房经营情况变化也会导致借款人还款意愿变化，如经营环境恶化导致房屋价值大幅下跌，将直接降低借款人持续还款的意愿。

（二）信用风险的防控措施

为防范个人商用房贷款信用风险，除参照个人住房贷款部分加强对工薪类借款人还款能力和还款意愿的调查分析外，还要做好对借款人经营收入及商用房项目运营前景调查。

商用房主要是用于盈利的经营性房屋，很多大金额个人商用房贷款的还款来源主要是借款人的经营性收入以及租金收入。

与工资收入相比，经营收入来源相对复杂，银行要加强对借款人经营收入的真实性和稳定性的关注，同时，要重点调查借款人所购商用房所在商业地段繁华程度以及其他商用房出租情况、租金收入情况，同时也要调查了解该地段的未来发展规划，是否会出现大的拆迁变动、经济发展重心转移等情况。

风险三：操作风险管理

（一）操作风险的主要内容

1、贷款受理与调查中的风险

1）未深入调查借款申请人的主体资格是否符合银行商用房贷款管理办法的相关规定，包括是否具有完全民事行为能力；是否有稳定、合法的收入来源，有按期偿还本息的能力等；

2）未深入调查借款申请人所提交的材料是否真实、合法，包括借款人、保证人、抵押人、出质人的身份证件是否真实、有效；抵（质）押物的权属证明材料是否真实，有无涂改现象；借款人提供的还款账户是否是借款人本人所有的活期储蓄账户等。

3）未深入调查借款申请人的担保措施是否足额、有效，包括担保物所有权是否合法、真实、有效；担保物共有人或所有人授权情况是否核实；担保物是否容易变现，同区域同类型担保物价值的市场走势如何；贷款额度是否控制在抵押物价值的规定比率内；抵押物是否由认可的评估机构评估；第三方保证人是否具备担保资格和担保能力等。

4）未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度。

5）将贷款调查的全部事项委托第三方完成。

2、贷款审查与审批中的风险

①业务不合规，业务风险与效益不匹配；

②未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；

③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款，如向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人。

3、贷款签约与发放中的风险

①合同凭证预签无效、合同制作不合格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字（签章）进行核实；

②在发放条件不齐全的情况下发放贷款，如贷款未经审批或是审批手续不全，各级签字（签章）不全；

③未按规定办妥相关评估、公证等事宜；

④未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式和发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算；

⑤借款合同采用格式条款未公示的。

4、贷款支付管理中的风险

①贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证，例如与开发商签订的购买商用房合同或协议，是否符合合同约定条件；

②直接将贷款资金发放至借款人账户；

③未接到借款人支付申请和支付委托的情况下，直接将贷款资金支付给房地产开发商；

④未详细记录资金流向和归集保存相关凭证，造成凭证遗失；

⑤未通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。

5、贷后管理中的风险

①未对贷款使用情况进行跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；

②贷款管理与其规模不相匹配，贷款管理力度偏弱，贷前调查材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测；

③未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；

④他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；

⑤对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现， 或虽发现但未采取有效措施的。

（二）操作风险的防控措施

略。

【——立即做题巩固——】