一、财产租赁所得的范围界定
二、计征方法
（一） 税率
（二）收入——按次计征
（三）扣除项目 （有且只有两项）——大家的常错点
【应纳税额具体计算及应用见余文】
（四）应纳税额的计算
（1）每月收入不超过4000元的
应纳税额=[每月收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限）-800元]×税率（20%或10%）
【注意】
①公式（1）：如果题干给出的条件是“实际开支的修缮费用是800元”，那么公式就变成了应纳税额=[每月收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-800-800元]×税率（20%或10%）
有很多考生都搞不懂，怎么要减两个800，是不是答案错了？答案没错，虽然数字一样，但是两个800的含义完全不一样。第一个800讲的是“实际修缮费用”，有可能不是800，有可能是700、600......；第二个800讲的是可以扣除的费用，只有两种情况，要么是800要么是（1-20%）
②谁和4000比大小？
财产租赁所得中的“每次收入额”= 月租金（原始收入）－缴纳税费－修缮费用（800/月为限）
（2）每月收入在4000元以上的
应纳税额=[每月收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（800元为限）]×（1-20%）×税率（20%或10%）
【真题再现】
1、（2016年单选题）2016年7月，王某出租住房取得不含增值税租金收入3000元，房屋租赁过程中缴纳的可以税前扣除的相关税费120元，支付出租住房维修费1000元。王某当月出租住房应缴纳个人所得税税额是（ ）。
A、（3 000-120-800-800）×10%=128（元）
B、（3 000-120-800）×10%=208（元）
C、（3 000-120-1 000）×10%=188（元）
D、（3 000-120-1 000-800）×10%=108（元）
①修缮费=1000>800：只准扣除800元（800是修缮费每月扣除的天花板，没有扣完的可以结转下期接着抵扣）
②不含增值税租金收入3000元＜4000元，可以让你多减800
③个人+出租+住房：适用税率10%
④出租住房应缴纳个人所得税税额=（3000-120-800-800）×10%=128元
2、【注意和第一题的区别，仔细审题】（2019年单选题）2018年6月王某出租商铺取得当月租金收入8 000元，租赁过程中缴纳的税费968元，发生修缮费用1 000元，王某当月出租商铺应缴纳个人所得税税额为（ ）元。
A、（8 000-968-1 000）×（1-20%）×20%=965.12元
B、8 000×（1-20%）×20%=1 280元
C、（8 000-968-800）×（1-20%）×20%=997.12元
D、（8 000-1 000）×（1-20%）×20%=1 120元
②不含增值税租金收入8000元＞4000元，所以可以给你打八折
③个人+出租+商铺：适用税率20%
④出租商铺应缴纳个人所得税税额=（8 000-968-800）×（1-20%）×20%=997.12元
3、【注意和第一题的区别】（2019年单选题）2019年1月，张某出租一套住房，取得当月租金收入3800元，租赁过程中缴纳的税费152元，发生修缮费600元。已知个人出租住房暂减按10%的税率征收个人所得税。当月租金收入应缴纳个人所得税税额为（ ）。
A、（3 800-152-600-800）×10%=224.8（元）
B、（3 800-800）×10%=300（元）
C、3 800×10%=380（元）
D、（(3 800-152-600）×10%=304.8（元）
②不含增值税租金收入3800元＜4000元，可以让你多减800
③个人+出租+住房：适用税率10%
④出租住房应缴纳个人所得税税额=（3 800-152-600-800）×10%=224.8（元）
我们可以看出来2019年的两道真题只是在2016年真题的基础上稍加改动，就变成了新鲜出炉的真题。所以我们备考过程中，一定要重视真题，把每一道真题都当成母题来研究，等上了考场，会发现每一道题都似曾相识、做起题来也是得心应手。
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