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财产租赁所得应纳税额的计算频频出错?细扣经济法考点

来源:233网校 2020年6月25日

个人所得税不仅是经济法基础的重难点知识,在日常生活中也大有用处。一旦涉及到大家的钱袋子,那这部分的知识就更应该好好学习了。老师注意到有很多考生对于“财产租赁所得”该知识点的练习题频频出错,问题就出在“扣除项目”的运用上。下面这篇文章,帮大家解决这个痛苦。

一、财产租赁所得的范围界定

财产租赁所得范围确定.png

二、计征方法

(一) 税率

税率.png

(二)收入——按次计征

收入.png

(三)扣除项目 (有且只有两项)——大家的常错点

扣除项目.png

(四)应纳税额的计算

(1)每月收入不超过4000元的

应纳税额=[每月收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限)-800元]×税率(20%或10%)

【注意】

①公式(1):如果题干给出的条件是“实际开支的修缮费用是800元”,那么公式就变成了应纳税额=[每月收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-800-800元]×税率(20%或10%)

有很多考生都搞不懂,怎么要减两个800,是不是答案错了?答案没错,虽然数字一样,但是两个800的含义完全不一样。第一个800讲的是“实际修缮费用”,有可能不是800,有可能是700、600......;第二个800讲的是可以扣除的费用,只有两种情况,要么是800要么是(1-20%)

②谁和4000比大小?

财产租赁所得中的“每次收入额”= 月租金(原始收入)-缴纳税费-修缮费用(800/月为限)

(2)每月收入在4000元以上的

应纳税额=[每月收入额-财产租赁过程中缴纳的税费-由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(800元为限)]×(1-20%)×税率(20%或10%)

【真题再现】

1、(2016年单选题)2016年7月,王某出租住房取得不含增值税租金收入3000元,房屋租赁过程中缴纳的可以税前扣除的相关税费120元,支付出租住房维修费1000元。王某当月出租住房应缴纳个人所得税税额是(    )。

A、(3 000-120-800-800)×10%=128(元)

B、(3 000-120-800)×10%=208(元)

C、(3 000-120-1 000)×10%=188(元)

D、(3 000-120-1 000-800)×10%=108(元)

参考答案:A
【233网校详解】

①修缮费=1000>800:只准扣除800元(800是修缮费每月扣除的天花板,没有扣完的可以结转下期接着抵扣)

②不含增值税租金收入3000元<4000元,可以让你多减800

③个人+出租+住房:适用税率10%

④出租住房应缴纳个人所得税税额=(3000-120-800-800)×10%=128元

2、【注意和第一题的区别,仔细审题】(2019年单选题)2018年6月王某出租商铺取得当月租金收入8 000元,租赁过程中缴纳的税费968元,发生修缮费用1 000元,王某当月出租商铺应缴纳个人所得税税额为(    )元。

A、(8 000-968-1 000)×(1-20%)×20%=965.12元

B、8 000×(1-20%)×20%=1 280元

C、(8 000-968-800)×(1-20%)×20%=997.12元

D、(8 000-1 000)×(1-20%)×20%=1 120元

参考答案:C
①修缮费=1000>800:只准扣除800元(800是修缮费每月扣除的天花板,没有扣完的可以结转下期接着抵扣)

②不含增值税租金收入8000元>4000元,所以可以给你打八折

③个人+出租+商铺:适用税率20%

④出租商铺应缴纳个人所得税税额=(8 000-968-800)×(1-20%)×20%=997.12元

3、【注意和第一题的区别】(2019年单选题)2019年1月,张某出租一套住房,取得当月租金收入3800元,租赁过程中缴纳的税费152元,发生修缮费600元。已知个人出租住房暂减按10%的税率征收个人所得税。当月租金收入应缴纳个人所得税税额为(    )。

A、(3 800-152-600-800)×10%=224.8(元)

B、(3 800-800)×10%=300(元)

C、3 800×10%=380(元)

D、((3 800-152-600)×10%=304.8(元)

参考答案:A
①修缮费=600<800:不超过800元就可以据实扣除,即可以扣600元

②不含增值税租金收入3800元<4000元,可以让你多减800

③个人+出租+住房:适用税率10%

④出租住房应缴纳个人所得税税额=(3 800-152-600-800)×10%=224.8(元)

我们可以看出来2019年的两道真题只是在2016年真题的基础上稍加改动,就变成了新鲜出炉的真题。所以我们备考过程中,一定要重视真题,把每一道真题都当成母题来研究,等上了考场,会发现每一道题都似曾相识、做起题来也是得心应手。

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