投资性房地产虽然属于CPA会计里的基础性章节，但是可以和别的章节联合考查，还是需要有一定的基础功。
一、成本模式
【总体原则】对着转：原值转原值、摊销转摊销、折旧转折旧、减值转减值。
| 特殊情形 （涉及存货的情况：房产公司） | 分录 （借方倒挤） |
| 投→存货 | 借：开发产品【倒挤的值】 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 |
| 存货→投 | 借：投资性房地产【倒挤的值】 存货跌价准备 贷：开发产品 |
二、公允价值模式
【特点】
1、存在差额；
2、投转非的账务处理≠非转投的账务处理。
| 情形 | 账务处理 |
| 投→非投 | 差额都计入“公允价值变动损益” |
| 投→非投（房产公司） | 借：固定资产/无形资产（公允价值）/开发产品 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动（可借可贷） 公允价值变动损益（可借可贷） |
| 非投→投 | 借方差额：公允价值变动损益 贷方差额：其他综合收益 处置时，都要转入“其他业务成本” |
| 非投→投（存货） | 借：投资性房地产——成本（公允价值） 存货跌价准备 公允价值变动损益（倒挤的，借差） 贷：开发产品 其他综合收益（倒挤的，贷差） |
三、后续计量模式的变更
【小知识】
1、投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更；
2、满足一定的条件时，只能将成本模式→公允价值模式，反过来不可以变更。
3、账务处理：
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（10%）
利润分配——未分配利润（和盈余公积一起，可借可贷，是差额）
四、小试牛刀
2010年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2011年1月1日，年租金为240万元，于每年年初收取。相关资料如下：
（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原价为1 970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年1月1日，预收当年含税租金264万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。
（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市存在活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允价值模式，当日，该写字楼的公允价值为2 000万元。
（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2 150万元。
（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司为解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2 100万元，增值税210万元，款项已收存银行。
甲公司按净利润的10%提取法定盈余公积，不考虑其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。
（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。
（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。
（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产时的相关会计分录。
（采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应写出必要的明细科目；答案中的金额单位用万元表示）
参考答案：
（1）2010年12月31日：
借：投资性房地产1 970
累计折旧156[（1970-20）/50×4]
贷：固定资产1 970
投资性房地产累计折旧156
（2）每月应计提的折旧额＝（1 970-20）/50/12＝3.25（万元）；每月应确认的租金收入＝264÷1.1÷12＝20（万元）
1月1日预收租金：
借：银行存款264
贷：预收账款264
1月31日确认租金收入并结转相关成本：
借：预收账款22
贷：其他业务收入20
应交税费——应交增值税（销项税额）2
借：其他业务成本3.25
贷：投资性房地产累计折旧3.25
（3）2012年12月31日：
借：投资性房地产——成本2 000
投资性房地产累计折旧234[（1970-20）÷50×6]
贷：投资性房地产1 970
盈余公积26.4
利润分配——未分配利润237.6
（4）2013年12月31日：
借：投资性房地产——公允价值变动150
贷：公允价值变动损益150
（5）2014年1月1日：
借：银行存款2 310
贷：其他业务收入2 100
应交税费——应交增值税（销项税额）210
借：其他业务成本2 150
贷：投资性房地产——成本2 000
——公允价值变动150
借：公允价值变动损益150
贷：其他业务成本150
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