一、投资性房地产的初始计量
1、外购初始计量的账务处理
(1)成本模式
借:投资性房地产
贷:银行存款等
(2)公允价值模式
借:投资性房地产——成本
贷:银行存款等
2、自建初始计量的账务处理
(1)成本模式
借:投资性房地产
贷:在建工程/开发产品
(2)公允价值模式
借:投资性房地产——成本
贷:在建工程/开发产品
二、投资性房地产的后续计量
(一)采用成本模式计量的投资性房地产
1、折旧或摊销时:
借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销)
2、取得的租金收入:
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
3、投资性房地产提取减值时:
借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
(二)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,不提减值,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入。
①期末公允价值大于账面价值时
借:投资性房地产——公允价值变动
贷:公允价值变动损益
②期末公允价值小于账面价值时
借:公允价值变动损益
贷:投资性房地产——公允价值变动
③收取租金时
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
三、投资性房地产后续计量模式变更的会计处理
企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
会计分录为:
借:投资性房地产——成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
利润分配——未分配利润(差额)
盈余公积
四、投资性房地产转换的会计处理
(一)成本模式下
1、投资性房地产转为自用房地产账务处理:(对着转)
借:固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
2、自用房地产转为投资性房地产账务处理:(对着转)
借:投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
贷:固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
(3)投资性房地产转为存货(账面价值转)
借:开发产品(原投资性房地产账面价值)
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
(4)存货转为投资性房地产(账面价值转)
借:投资性房地产(原存货账面价值)
存货跌价准备
贷:开发产品
(二)公允价值模式下
1、投资性房地产转为自用房地产账务处理:
借:固定资产/无形资产(转换日公允价值)
贷:投资性房地产——成本
——公允价值变动(可借可贷)
公允价值变动损益(差额,可借可贷)
2、自用房地产转为投资性房地产账务处理:
借:投资性房地产——成本(转换日的公允价值)
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
公允价值变动损益(借方差额)
贷:固定资产/无形资产
其他综合收益(贷方差额)
3、投资性房地产转为存货账务处理
借:开发产品(转换日的公允价值)
贷:投资性房地产——成本
——公允价值变动(可借可贷)
公允价值变动损益(差额,可借可贷)
4、存货转为投资性房地产账务处理:
借:投资性房地产——成本(转换日的公允价值)
存货跌价准备
公允价值变动损益(借方差额)
贷:开发产品
其他综合收益(贷方差额)
五、处置投资性房地产的账务处理
(一)成本模式下
1、收到处置收入时
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
2、结转投资性房地产账面价值
借:其他业务成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷:投资性房地产
(二)公允价值模式下
1、按实际收到的款项
借:银行存款
贷:其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
2、按当时投资性房地产的账面余额
借:其他业务成本
贷:投资性房地产——成本
——公允价值变动(也可能在借方)
3、将累计公允价值变动转入其他业务成本
借:公允价值变动损益
贷:其他业务成本(或相反)
4、将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本
借:其他综合收益
贷:其他业务成本
长期借款相关:
(1)长期借款取得
借:银行存款
长期借款——利息调整(差额)
贷:长期借款—本金
(2)长期借款利息的确认
利息费用应在资产负债表日按以下原则计入有关成本、费用:
借:管理费用(属于筹建期间发生的不符合资本化条件的利息支出)
财务费用(属于生产经营期间以及资产达到预定可使用状态后的支出)
在建工程(符合资本化条件资产在达到预定可使用状态前发生利息支出)
研发支出(长期借款用于无形资产的研发发生的利息)
贷:应付利息(分期付息到期还本的借款)
长期借款—应计利息(一次还本付息长期借款)
(3)长期借款归还
①一次还本付息:
借:长期借款——本金
——应计利息
贷:银行存款
②分次付息到期还本:
借:长期借款—本金
应付利息(最后一期利息)
贷:银行存款
应付债券相关:
(一)一般公司债券
①发行债券
借:银行存款
贷:应付债券——面值(债券面值)
——利息调整(差额,可借可贷)
【备注】发行债券的发行费用应计入发行债券的初始成本,反映在“应付债券—利息调整”明细科目中。
②期末计提利息
A.每期计入“在建工程”、“制造费用”、“财务费用”等的利息费用=期初摊余成本×实际利率
B.每期确认的“应付利息”或“应付债券—应计利息”=债券面值×票面利率。
借:在建工程、制造费用、财务费用等科目
应付债券—利息调整
贷:应付利息(分期付息债券利息)
应付债券——应计利息(到期一次还本付息债券利息)
【注意】“应付债券—利息调整”科目发生额也可能在贷方。
③到期归还本金和利息
借:应付债券——面值
——应计利息 (一次还本付息)
应付利息(分期付息)
贷:银行存款
(二)发行可转换公司债券
1、发行可转换公司债券时
借:银行存款
应付债券—可转换公司债券(利息调整)(或贷)
贷:应付债券—可转换公司债券(面值)
其他权益工具(权益成分的公允价值)
2、转股前计提利息与一般债券相同
3、转股时
借:应付债券—可转换公司债券(面值、利息调整、应计利息)(转换部分账面价值)
其他权益工具
贷:股本(转换的股数)
资本公积—股本溢价(差额)
应付职工薪酬——非货币性福利相关:
1、以自产产品发放给职工作为福利
(1)决定发放非货币性福利
借:生产成本
管理费用
在建工程
研发支出等
贷:应付职工薪酬—非货币性福利
(2)将自产产品实际发放时
借:应付职工薪酬—非货币性福利
贷:主营业务收入
应交税费—应交增值税(销项税额)
借:主营业务成本
贷:库存商品
2、以外购商品发放给职工作为福利
(1)购入时
借:库存商品等
应交税费—应交增值税(进项税额)
贷:银行存款
(2)决定发放非货币性福利时
借:生产成本
管理费用
在建工程
研发支出等
贷:应付职工薪酬—非货币性福利
(3)发放时
借:应付职工薪酬—非货币性福利
贷:库存商品等
应交税费—应交增值税(进项税额转出)
3、将企业拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用,根据受益对象处理
借:管理费用等
贷:应付职工薪酬—非货币性福利
借:应付职工薪酬—非货币性福利
贷:累计折旧
4、将租赁住房等资产供职工无偿使用,根据受益对象处理
借:管理费用等
贷:应付职工薪酬—非货币性福利
借:应付职工薪酬—非货币性福利
贷:其他应付款
5、如果出售住房的合同或协议中规定了职工在购得住房后至少应当提供服务的年限,且如果职工提前离开则应退回部分差价:
(1)购入住房时
借:固定资产
贷:银行存款
(2)出售时
借:银行存款
长期待摊费用
贷:固定资产
(3)摊销时
借:管理费用等
贷:应付职工薪酬—非货币性福利
借:应付职工薪酬—非货币性福利
贷:长期待摊费用
【补充】如果出售住房的合同或协议中未规定职工在购得住房后必须服务的年限,企业应当将该项差额直接计入出售住房当期相关资产成本或当期损益。
6、辞退福利的账务处理(当期一次计入费用,不计入资产成本),即
借:管理费用
贷:应付职工薪酬
【单选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中,正确的是( )。
A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货,存货应按转换日的公允价值计量,公允价值大于原账面价的差额确认为其他综合收益
B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计量,公允值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产,投资性房地产应按转换日的公允价值计量,公允价小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产,自用固定资产应按转换日的公允价值计量公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益