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2014年房地产经纪人《相关知识》复习资料(3)

来源:233网校  2014年1月16日   【233网校:助你将考试一网打尽

2014年房地产经纪人《相关知识》复习资料(3)

  房屋买卖合同

  由于房屋属于不动产,房屋买卖合同与一般买卖合同不同。

  法律对房屋买卖有下列特别规定,包括:房屋买卖合同需要采用书面形式,买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等书面约定;在城镇买卖房屋的所有权须经房屋登记机构登记后,才发生转移,如未登记,即使交付,也不发生权利转移效果;出卖共有房屋房屋的,其他共有人享有同等条件下的优先购买权。

  租赁合同(掌握)

  1.租赁合同的概念和特征

  (1)租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人,对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

  (2)租赁物须为法律允许流通的不动产和动产。

  (3)租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权,而不是所有权。

  (4)租赁合同终止时,承租人须返还租赁物,这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

  (5)租赁合同的另一特征是双务、有偿合同。

  (6)在租赁合同中,交付租金和转移租赁物的使用、收益权之间存在着对价关系,交付租金是获取租赁物使用、收益权的对价,而获取租金是出租人出租财产的目的。

  (7)此外,租赁合同还是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件,当事人只要依法达成协议,合同即告成立。

  2.租赁合同的种类

  (1)根据租赁物的不同,租赁可分为不动产租赁和动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。

  (2)根据法律对租赁是否有特殊的规定,租赁可分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的,是指法律有特别要求的租赁。例如,房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。

  (3)根据租赁合同是否确定期限,租赁可分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间,没有约定租赁期间的则为不定期租赁。

  对于不定期租赁,任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同,但在解除合同之前,应预先通知对方。但是,无论是否约定租赁期间,租赁期间都受法定期间(20年)的限制。

  3.租赁合同当事人的权利和义务

  (1)出租人的义务主要有:①依照合同约定的时间和方式交付租赁物;

  ②在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;

  ③对出租物的瑕疵担保,当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时,承租人有权解除合同,承租人因此所受损失,出租人应负赔偿责任,但承租人订约时明知有瑕疵的除外。

  (2)承租人的义务主要有:

  ①按照约定的期限支付租金;

  ②按照合同约定的方法使用租赁物;

  ③妥善保管租赁物;

  ④不得擅自改善和增设他物;

  ⑤当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他依诚实信用原则应通知的事由时,负有通知义务;

  ⑥租赁合同终止时,承租人应将租赁物返还出租人。

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