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房企分化加剧中小房企“曲线”拿地夹缝中求生

来源:233网校  2014年1月25日   【233网校:中国教育考试门户
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房企分化加剧 中小房企“曲线”拿地夹缝中求生

   在大鳄争食的年代,中小鱼的生存空间更为狭小,这是目前北京中小型房企面临的严峻问题。土地可谓是房企重要的生产资料,而近几年房企在北京土地市场的角逐更为激烈,中小型房企拿地的机会越来越少,为了生存下去,中小型房企不得不绞尽脑汁曲线拿“面粉”,甚至不惜隐姓埋名,以在夹缝中求生。

  中小型房企拿地越发困难

  中小型房企拿地的困难程度正在日益加大。

  他们频频出现在各种土地竞标的现场,但鲜有斩获。他们常常怀了壮士断腕、不惜血本的心态入市,但依然拼不过财大气粗、资金雄厚的大型房企。

  1月16日,门头沟、顺义、平谷在内的6宗地集中成交,现场吸引了数十家房企参与竞标,终,6宗地均被大型房企斩获,华润、远洋、融创、金地各摘一地,首创拿下两宗。

  这样的结果已经逐渐成为常态,大型房企总是后的胜者。

  在房地产开发中,土地被称为“面粉”,不仅是因为房子是建在土地之上,更因为土地是所有房企的口粮,没有土地,就意味着死亡。凭一己之力,越来越难拿到土地,中小房企面对这样的事实,不得不积极寻靠大房企。

  1月17日,顺义新城第28街区SY00-0028-0020地块招标出让,万科与五和联合体、顺鑫佳宇房地产与北京亚邦伟业技术有限公司联合体、北京光纬兴业科技有限公司、北京百联大和工程技术有限公司4家企业参加投标,万科联合体报出了竞标现场的价,为3.77亿元,相比2.56亿元的招标底价溢价率达到47.3%。1月20日,北京市国土局的公告显示,万科联合体如愿摘得。

  “北京的每一块地,我们都非常关注,也基本上买了全部的标书,参与了很多土地的竞标,但现场竞价时发现,土地的价格已经超出了我们公司的评估,但有资金的企业仍然在加价,我们实在没能力与大企业抗衡。”一名中型房企参与拿地的工作人员无奈地告诉记者。

  “曲线”拿地突围求生

  千亿规模的房地产企业越来越多,对于土储的需求量也越来越多,土地市场竞争趋于白热化。而屡次在土地市场上碰壁的中小型企业不得不寻找新的出路,联合大企业一起拿地成为的选择之一。

  事实上,在近几年的土地市场中,联合拿地呈现出越来越多的态势,除了明确表示是联合体以外,还有的中小型房企甚至不惜隐姓埋名,协助大企业出资拿地,但并不显示名字。据一位资深的业内人士透露,一家中型房企联合了像万科这样的大型房企在不同的区域拿下了多宗土地,“我们尽力自己拿,但拿不到的话会联合大型房企一起,这样至少能保证来年有生产资料。”

  而这种状态无疑是无奈之举,中小房企在越来越激烈的竞争中面临极大的威胁,年没有土地储备就意味着来年的收成寥寥,如何获得土地是企业重要的工作之一。“同时,为了生存和发展,中小型房企在保障房建设以及自住型商品房建设方面也非常积极。”上述业内人士表示。

  亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,在北京的市场上,中小企业有几种选择,一是拿一些大企业不愿拿的地,比如商业公建类的;二是企业本身如果有一些资源优势,比如在一级开发领域比较擅长、或政府公关能力较强的话,有机会与大企业联合拿地;三是去三四线城市。“小企业想要继续留在北京,就得拥有大企业不具备的独特竞争力。”

  房企分化呈现“马太效应”

  根据监测数据,2013年销售额过百亿企业扩容至71家,万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿,行业领先阵营持续壮大。同时,领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势,进一步拉大了与中小房企的距离,“马太效应”产生的分化发展格局愈加明确。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,当前,楼市整体上好转出现繁荣景象,房地产市场分化特征也比较明显,这对中小企业影响较大。

  中小民营房企在核心竞争力上远不如大型国企央企地产公司,主要表现在扩张资金上短缺,导致土地市场交易出现“分化”,好的地块被央企、品牌开发企业拿走,中小企业只能望洋兴叹。从销售上来讲,中小民营房企的成本控制能力的把握欠缺,难实现大型房企那样集中化、产业化的操作,中小房企的成本偏高,进而利润率自然偏低,在市场竞争中处于不利的位置。

  另外,张宏伟称,从未来发展趋势来看,未来房地产行业格局势必分化更明显。中小房企在一二线城市竞争不过大型房企,或因资金短缺很难拿地,导致很多中小型房企面临缺乏土地储备、无法继续发展的困境。不难看出,未来大型龙头房企的市场占有率将会继续扩大,强者更强,区域性的民营房企面临更大压力,中小房企的处境也会更艰难,不进则退。

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