1、在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（1）自用房地产与投资性房地产之间的转换：
自用房地产转为投资性房地产 | 投资性房地产转为自用房地产 | |
成本模式： 入账价值 | 借：投资性房地产[原资产的账面原值] | 借：固定资产/无形资产[原账资产的账面原值] |
（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产时：
借：投资性房地产
存货跌价准备
贷：开发产品
（3）投资性房地产转换为存货时：
借：开发产品
投资性房地产累计折旧（或摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2、在公允价值模式计量下，房地产转换后的入账价值区分不同情况：
自用房地产（或存货）与投资性房地产之间的转换：
自用房地产（或存货）转为投资性房地产 | 投资性房地产转为自用房地产（或存货） | |
公允价值模式： | 借：投资性房地产——成本（以转换当日的公允价值计量） | 借：固定资产 |
【总结】：公允价值模式下投资性房地产的转换（可相互转换）
自用房地产转为投资性房地产 | 投资性房地产转为自用房地产 | |
公允价值 > 账面价值 | 贷方差额，计入其他综合收益 | 贷方差额，计入公允价值变动损益 |
公允价值 < 账面价值 | 借方差额，计入公允价值变动损益 | 借方差额，计入公允价值变动损益 |
【链接知识】投资性房地产后续计量模式的变更
成本模式变更成公允价值模式（不可反向变更）：
①属于会计政策变更---采用追溯调整法
②公允价值与其账面价值的差额---调整盈余公积、未分配利润
成本模式 | 公允价值模式 | |
收到处置收入时 | 借：银行存款 | 借：银行存款 |
结转投资性房地产账面价值 | 借：其他业务成本 | 【分步分录】 1、按当时投资性房地产的账面余额 【合并分录】 借：其他业务成本（倒挤） 其他综合收益 公允价值变动损益 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 |
（一）做题方法
（二）习题演练
1、（单选题）A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量。2021年1月1日，将开发的一栋写字楼用于出租。该开发产品的账面余额为260万元，已计提存货跌价准备20万元。则转换日投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A、240
B、180
C、260
D、200
借：投资性房地产240
存货跌价准备 20
贷：开发产品 260
2、（计算分析题）甲公司为增值税一般纳税人，出租和出售投资性房地产适用的增值税税率为9％，2×19年至2×24年发生以下交易或事项：2×19年12月31日购入一栋管理用办公楼，支付购买价款13080万元(含增值税1080万元)。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2×22年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼出租给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金500万元(不含增值税)，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为13000万元，该办公楼至2×22年6月30日未计提减值准备。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×22年12月31日，该办公楼的公允价值为13500万元；2×23年12月31日，该办公楼的公允价值为13200万元；2×24年6月30 日，租赁期满，甲公司将投资性房地产收回后直接对外出售，售价为14000万元(不含增值税)，收到款项存入银行。
假定不考虑增值税以外的其他相关税费。
要求：
(1)编制甲公司2×19年12月31日取得办公楼的会计分录。
(2)确定投资性房地产的转换日。
(3)计算该办公楼2×22年甲公司应计提的折旧额。
(4)编制租赁期开始日的会计分录。
(5)编制2×22年甲公司取得租金收入时的会计分录。
(6)计算上述交易或事项对甲公司2×22年度营业利润的影响金额。
(7)编制2×24年6月30日甲公司出售投资性房地产的会计分录。
(1)借：固定资产12000
应交税费—应交增值税(进项税额)1080
贷：银行存款13080
(2)转换日为2×22年6月30日。
(3)2×22年1月至6月应计提折旧额=12000／20×6／12=300(万元)。以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，故2×22年7月至12月不计提折旧。
(4)办公楼出租前已计提折旧额=12000／20×2．5=1500(万元)，租赁期开始日分录如下：
借：投资性房地产—成本13000
累计折旧1500
贷：固定资产12000
其他综合收益2500
(5)因年租金为500万元，每半年支付一次，所以2×22年下半年的租金收入为250万元，会计分录如下：
借：银行存款272．5
贷：其他业务收入250
应交税费—应交增值税(销项税额)22．5
(6)上述交易或事项对甲公司2×22年度营业利润的影响金额=-300+500／2+(13500-13000)=450(万元)。
(7)出售投资性房地产前累计确认公允价值变动损益=13200-13000=200(万元)。
会计分录如下：
借：银行存款15260
贷：其他业务收入14000
应交税费—应交增值税(销项税额)1260
借：其他业务成本13200
贷：投资性房地产—成本13000
—公允价值变动200
借：公允价值变动损益200
贷：其他业务成本200
借：其他综合收益2500
贷：其他业务成本2500
第二步：做题检验，学习之后要及时巩固知识点；
第三步：对于难点部分，跟随网校老师的课程进行学习，更容易对知识进行理解掌握；
第四步：最后强调一下复习的三样“法宝”——教材+精讲班+题库！
233网校授课体系：
233网校授课体系 | 特点 | 学习工具 | 学习时长 | 学习方法及作用 |
预习阶段 | 吃透教材 | 零基础入门班 | 约10h/科 | 方法：精讲班的“学前教育”，初识会计； |
教材精讲班 | 约50h/科 | 方法：每天学3-4讲内容，目的不是听完，而是学懂； | ||
强化阶段 | 锁定考点 | 习题班 | 约8-10h/科 | 方法：每学完课程，及时完成章节练习； |
机考工具技巧班 | 约3h/科 | 方法：先听课，然后实操演练，熟能生巧； | ||
冲刺阶段 | 短时冲关 | 冲刺班 | 约10h/科 | 方法：对模糊不清，难以理解或记忆的知识点反复学习； |
重难点突破班 | 约3h/科 | 方法：跟上直播节奏，有问题，老师现场答疑； | ||
冲刺阶段 | 短时冲关 | 真题解析班 | 约5h/科 | 方法：给自己安排好时间，课后进行真题演练； |
考题突击班 | 约3h/科 | 方法：跟上老师节奏； | ||
临考锁分直播班 | 约3h/科 | 方法：不懂就问，填补最后的知识空白； |
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