建 筑 与 房 地 产 市 场 运 行 机 制

建 筑 市 场 运 行 机 制

建筑市场供求

建筑市场运行特点

由需求者向供给者进行预先订货式交易

建筑产品交易持续时间长

建筑产品交易持续时间长

市场竞争较为激烈

竞争方式以投标竞争为主

供求不均衡普遍存在

交易计价方式独特

建筑市场风险大

建筑产品计价特点

单件计价

多次计价

分部组合计价

房 地 产 市 场 运 行 机 制

房地产市场需求

房地产需求特性

整体性

区域性

层次性

房地产需求分类

生产性需求

消费性需求

投资性需求

房地产市场供给 房地产供给特性

土地供给的刚性

供给的滞后性

供给的异质性

供给的层次性

房地产市场运行特点

区域性市场

周期性波动

不完全竞争性

层次性

多重性

多样性

价格确定的复杂性

风险性

房地产价格影响因素

房地产自身因素和周边环境因素

行政因素和政治因素

区域社会因素

区域经济因素

宏观调控和市场监管 与诚信体系建设

建 筑 与 房 地 产 市 场 运 行 机 制

建 筑 市 场 运 行 机 制

建筑市场供求

建筑市场运行特点

由需求者向供给者进行预先订货式交易

建筑产品交易持续时间长

建筑产品交易持续时间长

市场竞争较为激烈

竞争方式以投标竞争为主

供求不均衡普遍存在

交易计价方式独特

建筑市场风险大

建筑产品计价特点

单件计价

多次计价

分部组合计价

房 地 产 市 场 运 行 机 制

房地产市场需求

房地产需求特性

整体性

区域性

层次性

房地产需求分类

生产性需求

消费性需求

投资性需求

房地产市场供给 房地产供给特性

土地供给的刚性

供给的滞后性

供给的异质性

供给的层次性

房地产市场运行特点

区域性市场

周期性波动

不完全竞争性

层次性

多重性

多样性

价格确定的复杂性

风险性

房地产价格影响因素

房地产自身因素和周边环境因素

行政因素和政治因素

区域社会因素

区域经济因素

宏观调控和市场监管 与诚信体系建设

工 程 建 设 程 序

投 资 决 策

编报项目建议书

编报可行性研究报告

项目审批、 核准或备案

政府 投资

直接投资、 资本金注入

审批：项目建 议书+可研报 告+初步设计 和概算

投资补助、 转贷、贷款 贴息

只审批资金 申请报告

非政 府投 资

目录内：核准制

目录外：备案制

建 设 实 施

勘察设计

建设准备

办理 工程 质量 监督 手续 提供 资料

（1）施工图设计文件审查报告和批准书 （2）中标通知书和施工、监理合同 （3）建设单位、施工单位和监理单位工 程项目负责人和机构组成 （4）施工组织设计和监理规划（监理实 施细则）

申请 领取 施工 许可 证具 备的 条件

①已经办理工程用地批准手续 ②已经取得建设工程规划许可 ③拆迁进度符合施工要求 ④已经确定建筑施工企业 ⑤有满足施工需要的资金安排、施工 图纸及技术资料 ⑥有保证工程质量和安全的具体措施

施工安装 建设工程具备开工条件并取得施工许可后，才能开始 土建工程施工和机电设备安装

生产准备 产准备是衔接建设和生产的桥梁，是工程建设转入生 产经营的必要条件

竣工 验收 与后 评价

工程勘察、设计、施工、监理等单位应参与工程竣工验收

建设工程自竣工验收合格之日起即进入工程质量保修期

工 程 建 设 程 序

投 资 决 策

编报项目建议书

编报可行性研究报告

项目审批、 核准或备案

政府 投资

直接投资、 资本金注入

审批：项目建 议书+可研报 告+初步设计 和概算

投资补助、 转贷、贷款 贴息

只审批资金 申请报告

非政 府投 资

目录内：核准制

目录外：备案制

建 设 实 施

勘察设计

建设准备

办理 工程 质量 监督 手续 提供 资料

（1）施工图设计文件审查报告和批准书 （2）中标通知书和施工、监理合同 （3）建设单位、施工单位和监理单位工 程项目负责人和机构组成 （4）施工组织设计和监理规划（监理实 施细则）

申请 领取 施工 许可 证具 备的 条件

①已经办理工程用地批准手续 ②已经取得建设工程规划许可 ③拆迁进度符合施工要求 ④已经确定建筑施工企业 ⑤有满足施工需要的资金安排、施工 图纸及技术资料 ⑥有保证工程质量和安全的具体措施

施工安装 建设工程具备开工条件并取得施工许可后，才能开始 土建工程施工和机电设备安装

生产准备 产准备是衔接建设和生产的桥梁，是工程建设转入生 产经营的必要条件

竣工 验收 与后 评价

工程勘察、设计、施工、监理等单位应参与工程竣工验收

建设工程自竣工验收合格之日起即进入工程质量保修期

房 地 产 开 发 流 程

投 资 决 策 与 立 项

房地 产市 场调 研

最重要的任务：摸清房地产开发企 业当前所处的宏观环境，为科学决 策提供宏观依据

消费者 行为与 市场需 求容量

消费者行为

购买力水平

购买倾向

共同特征

市场需求容量

项目所在区域环境状况

房地 产开 发投 资决 策

房地产开发投资机会研究

房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目决策

取得 建设 用地 使用 权

出让

招标：中标者得 拍卖：价高者得 挂牌：挂牌期限截止时的出价 协议：唯一意向or划拨承租转 出让or续期

拍卖：价高者得

挂牌：挂牌期限截止时的出价

协议：唯一意向or划拨承租 转出让or续期

划拨

前 期 准 备

委托场地勘察

委托规划设 计（包括建 筑设计）

容积率：总建筑面积/规划建设用地面积

建筑密度：各类建筑基底面 积之和/建设用地面积

绿地率： 各类绿地面积总和/建设用地面积

申请规划设计方案审查和建设工程规划许可

工程建设准备

申请施工许可

开 发 建 设 与 交 付

施 工 管 理

质量控制 安全及环保管理 投资控制 进度控制

（2）安全及环保管理

（3）投资控制

（4）进度控制

商 品 房 预 售

申请 预售 许可 证的 条件

（1）已交付全部土地使用权出让 金，取得土地使用权证书 （2）持有建设工程规划许可证 （3）按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到总投资 的25%以上，并已经确定施工进 度和竣工交付日期 （4）向县级以上人民政府房产管 理部门办理预售登记，取得商品 房预售许可证明

竣工验收和备案 自工程竣工验收合格之日起15日内备案

商品房初始登记

交房与产权登记

房 地 产 开 发 流 程

投 资 决 策 与 立 项

房地 产市 场调 研

最重要的任务：摸清房地产开发企 业当前所处的宏观环境，为科学决 策提供宏观依据

消费者 行为与 市场需 求容量

消费者行为

购买力水平

购买倾向

共同特征

市场需求容量

项目所在区域环境状况

房地 产开 发投 资决 策

房地产开发投资机会研究

房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目决策

取得 建设 用地 使用 权

出让

招标：中标者得 拍卖：价高者得 挂牌：挂牌期限截止时的出价 协议：唯一意向or划拨承租转 出让or续期

拍卖：价高者得

挂牌：挂牌期限截止时的出价

协议：唯一意向or划拨承租 转出让or续期

划拨

前 期 准 备

委托场地勘察

委托规划设 计（包括建 筑设计）

容积率：总建筑面积/规划建设用地面积

建筑密度：各类建筑基底面 积之和/建设用地面积

绿地率： 各类绿地面积总和/建设用地面积

申请规划设计方案审查和建设工程规划许可

工程建设准备

申请施工许可

开 发 建 设 与 交 付

施 工 管 理

质量控制 安全及环保管理 投资控制 进度控制

（2）安全及环保管理

（3）投资控制

（4）进度控制

商 品 房 预 售

申请 预售 许可 证的 条件

（1）已交付全部土地使用权出让 金，取得土地使用权证书 （2）持有建设工程规划许可证 （3）按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到总投资 的25%以上，并已经确定施工进 度和竣工交付日期 （4）向县级以上人民政府房产管 理部门办理预售登记，取得商品 房预售许可证明

竣工验收和备案 自工程竣工验收合格之日起15日内备案

商品房初始登记

交房与产权登记

资 金 时 间 价 值 及 等 值 计 算

资 金 时 间 价 值

资金在不同时点具有不同的价 值，这是由于资金在周转使用 中，因货币增值、通货膨胀、补 偿风险因素等，其数量会随着时 间推移而变动，变动的这部分资 金就是原有资金的时间价值

利 息 与 利 率

单利计息：非“利滚 利”-每个周期计算利 息基数一样

复利计息：是“利滚 利”-本期产生的利 息，下期滚入本金， 也能产生利息

资 金 等 值 计 算

现 金 流 量 图

现金流量图的三要素：大小、方向、作用点

横轴为时间轴，以0为起点，刻度为计息周期

上下的箭线为现金的流入（↑）or流出（↓）

箭线长度与现金流量值成正比

线与横轴的交点为现金流量的发生时间

等 值 的 计 算 方 法

资 金 时 间 价 值 及 等 值 计 算

资 金 时 间 价 值

资金在不同时点具有不同的价 值，这是由于资金在周转使用 中，因货币增值、通货膨胀、补 偿风险因素等，其数量会随着时 间推移而变动，变动的这部分资 金就是原有资金的时间价值

利 息 与 利 率

单利计息：非“利滚 利”-每个周期计算利 息基数一样

复利计息：是“利滚 利”-本期产生的利 息，下期滚入本金， 也能产生利息

资 金 等 值 计 算

现 金 流 量 图

现金流量图的三要素：大小、方向、作用点

横轴为时间轴，以0为起点，刻度为计息周期

上下的箭线为现金的流入（↑）or流出（↓）

箭线长度与现金流量值成正比

线与横轴的交点为现金流量的发生时间

等 值 的 计 算 方 法

投 资 项 目 经 济 效 果 评 价 指 标

经济效果评价指标体系

盈 利 能 力 分 析 指 标

静 态 分 析 指 标

静 态 投 资 回 收 期 - 盈 利

静态投资回收期≤基准投资回收期，可接受

静态投资回收期>基准投资回收期，应拒绝该

投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好

每年净收 益相同

每年净收 益不同

总投资收 益率-盈利 息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用

利润总额（税前利润）=净利润+所得税

资本金净利 润率-盈利

动 态 分 析 指 标

净现值 -盈利

NPV≥0，经济上应考虑接受该项目 NPV<0，经济上应考虑拒绝该项目

※NPV<0，经济上应考虑拒绝该项目

净现值 率 -盈利

内部收益率≥基准收益率，方案可行 内部收益率＜基准收益率，方案不可行

内部收益率＜基准收益率，方案不可行

优点

①考虑了资金时间价值， 并全面考虑了项目在整个 计算期的经济状况 ②能够直接衡量项目期未 回收投资的收益率 ③与净现值相比，内部收 益率计算不受基准收益率 等参数的影响

不足

①内部收益率计算比较烦琐 ②对于具有非常规现金流量 的项目来讲，其内部收益率 可能不是唯一的，甚至在某 些情况下不存在内部收益率

净年值 -盈利

净现值率 -盈利 =净现值/全部投资的现值之和

动态投资回 收期 -盈利

偿 债 能 力 分 析 指 标

利息备付率 =息税前利润/计入总成本费用的应付利息

利息备付率越高，表明利息偿付的保障程度越高

偿债备付率

=（息税前利润加折旧和摊销--企业所得税）/当 期应还本付息金额

偿债备付率越高，表明可用于还本付息的资金 保障程度越强

资产负债率 =期末负债总额/期末资产总额

投 资 项 目 经 济 效 果 评 价 指 标

经济效果评价指标体系

盈 利 能 力 分 析 指 标

静 态 分 析 指 标

静 态 投 资 回 收 期 - 盈 利

静态投资回收期≤基准投资回收期，可接受

静态投资回收期>基准投资回收期，应拒绝该

投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好

每年净收 益相同

每年净收 益不同

总投资收 益率-盈利 息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用

利润总额（税前利润）=净利润+所得税

资本金净利 润率-盈利

动 态 分 析 指 标

净现值 -盈利

NPV≥0，经济上应考虑接受该项目 NPV<0，经济上应考虑拒绝该项目

※NPV<0，经济上应考虑拒绝该项目

净现值 率 -盈利

内部收益率≥基准收益率，方案可行 内部收益率＜基准收益率，方案不可行

内部收益率＜基准收益率，方案不可行

优点

①考虑了资金时间价值， 并全面考虑了项目在整个 计算期的经济状况 ②能够直接衡量项目期未 回收投资的收益率 ③与净现值相比，内部收 益率计算不受基准收益率 等参数的影响

不足

①内部收益率计算比较烦琐 ②对于具有非常规现金流量 的项目来讲，其内部收益率 可能不是唯一的，甚至在某 些情况下不存在内部收益率

净年值 -盈利

净现值率 -盈利 =净现值/全部投资的现值之和

动态投资回 收期 -盈利

偿 债 能 力 分 析 指 标

利息备付率 =息税前利润/计入总成本费用的应付利息

利息备付率越高，表明利息偿付的保障程度越高

偿债备付率

=（息税前利润加折旧和摊销--企业所得税）/当 期应还本付息金额

偿债备付率越高，表明可用于还本付息的资金 保障程度越强

资产负债率 =期末负债总额/期末资产总额

投资方 案比选 方法

投资方案类型

独立方案：互不影响

互斥方案：不共戴天

混合方案

互斥方案比选方法

寿命期相等

净现值法

增量内部收益率法

增量净现值法

寿命期不相等

最小公倍数法

净年值法

研究期法

不 确 定 性 与 风 险 分 析

盈 亏 平 衡 分 析

基本损益关系 利润=挣钱-花钱=0

线性 盈亏 平衡 分析

利润=挣钱-花钱=0 =单位产品售价×产销量-固定成本 -单 位产品可变成本×产销量-单位产品税 费×产销量

能够度量项目风险大小，但并不能揭示 产生项目风险的根源

敏 感 性 分 析

敏感性分析的一般程序

单因 素敏 感性 分析

敏感度系数就是“斜率” 最陡的，最敏感 横轴上截距最小的因素最敏感的因素最敏感

判断敏感因素 相对测定法 绝对测定法

特点

一定程度上定量描述不确定 因素的变动对项目投资效果 的影响

有助于理清项目对不确定因 素的不利变动所能容许的风 险程度

不能说明不确定因素发生 变动的可能性大小，没有 考虑不确定因素在未来发 生变动的概率

风 险 分 析

风险因素

风 险 管 理 过 程

风 险 应 对

K 级：风险很大，放弃 M 级：风险大， 修正拟议中的方 案，改变设计或采取补偿措施 T 级：风险较大，设定某些指标的 临界值，一且指标达到临界值， 就要变更设计或对负面影响采取 补偿措施 R 级：风险适度(较小)，适当采取 措施后不影响项目 I 级：风险很小，可忽略