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2012年中级经济师考试房地产专业讲义:第六章

2012年3月3日来源:233网校网校课程 在线题库评论
  第六章 房地产投资项目不确定性分析
  节 房地产投资项目不确定性分析概述
  一、不确定性和不确定性分析的概念
  □不确定性包含的因素
  □如国家的经济政策和法规
  □建设的各种费用
  □建设工期
  □利率、汇率、通货膨胀等
  □不确定性分析的种类
  □盈亏分析
  □敏感性分析
  □概率分析
  二、不确定性分析的意义
  1、有利于投资决策的科学化。2、有利于加强项目的风险管理和控制。
  三 、房地产投资项目的主要不确定因素
  1,土地取得成本。2,建安工程费。3,租售价格。4,开发周期。5,融资成本。6,空置率。7,经营成本。8,投资收益率。
  第二节 房地产投资项目盈亏平衡分析
  一、盈亏平衡分析的概念及基本原理

  利润=销售收入-总成本-税金
  □盈亏平衡分析又称损益平衡分析或量-本-利分析,是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种方法。
  □盈亏平衡分析的目的:是确定投资活动的盈亏平衡点,使投资者能掌握企业或项目的盈亏界线,了解企业或项目的风险大小,并有针对性地制定对策
  □线性盈亏平衡分析:指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系(一次函数)的盈亏平衡分析
  □曲线形盈亏平衡分析:指收入、成本、利润等均和产量呈非线性关系的盈亏平衡分析
  二、固定成本与变动成本的分解
  (一)概念
  1.固定成本是指在一定范围内,不随产量变化而变化的成本。
  2.变动成本是指在一定范围内,随产量变化而呈现线性变化的成本
  (二)分解方法
  1.费用分解法
  2.高低点法-求出单位变动成本
  ■首先利用公式求出v
  
  ■可变成本=单位变动成本×产量
  ■总固定成本=或时的总成本-对应的可变成本
  3。回归分析法
  三、线性盈亏平衡分析
  (一)线性盈亏平衡分析的假设条件
  1.产量=销售量 2。产量变化,单位变动成本不变,从而总成本费用是产量的线性函数。
  3.产量变化,售价不变,销售收入是销售量的线性函数。4。总固定陈本保持不变。5。同时开发几种产品时,应将其组合折算成一种产品。6。采用数据均为正常年份数据。
  (二)盈亏平衡点的计算
  1。图解法
  □横轴为产量或销售量,纵轴为收入或支出
  □画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)
  □将固定成本线与可变成本线合并为总成本线
  □画出销售收入线
  □销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点,在横轴上对应的产量即为保本产量
  □盈亏平衡点越低,盈利的机会越大,亏损风险越小
  2。数学计算法
  □盈亏平衡点为利润为0时的产量或销售量
  F(x)=C(x)+E(x)
  Px=CF+vx+E(x)
  盈亏平衡点即为E(x)=0时,求x或P。
  □用产量或销售量表示盈亏平衡点
  □用销售额表示盈亏平衡点
  □用生产能力利用率表示盈亏平衡点
  □经营安全率(f)
  (三)盈亏平衡的评价原则
  盈亏平衡点越低越好。

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