第八章 房地产开发项目管理
　　节 房地产开发项目管理概述
　　一、房地产开发项目管理概述
　　(一)房地产项目的定义与特征
　　工程建设项目的概念
　　是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力或使用功能的固定资产，而按照特定的程序完成的一次性任务
　　房地产开发项目是一种类型的工程建设项目
　　房地产项目与一般工程建设项目相比的特征
　　房地产项目时间目标的限定性较强-工期
　　房地产项目质量要求高-质量
　　房地产项目费用目标较强-成本
　　房地产项目具有较强的系统性-系统
　　房地产项目涉及诸多的政策与法规-相关性强
　　【例题·单选题】【2008年真题】工程建设项目是指在一定时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力(或使用功能)的固定资产，而按特定的程序完成的()。
　　A.承包合同
　　B.一次性任务
　　C.管理工作
　　D.施工过程
　　【答案】B
　　(二)房地产项目全寿命周期
　　项目前期策划和确立阶段(可行性研究阶段)
　　项目设计阶段
　　项目实施阶段(建设阶段)
　　项目使用阶段(交付使用到规定的责任期结束为止)
　　(三)房地产项目的系统构成
　　工程系统
　　单项工程
　　具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥效益的项目
　　如办公楼、图书馆
　　单位工程
　　有独立的设计文件，但不能独立发挥效益
　　如图书馆中的室外工程、主体工程
　　分部工程
　　如地基基础、楼地面
　　分项工程
　　模板、砌筑体等
　　【例题·单选题】【典型例题】房地产工程系统构成的关系为( )
　　A.分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程
　　B.分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程
　　C.分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程
　　D.分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程
　　【答案】A
　　目标系统
　　功能目标-使用功能
　　管理目标-质量、进度、费用、安全、资源、现场等
　　影响指标-对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面的影响
　　【例题·多选题】【典型例题】工程项目目标系统是工程项目所要达到的状态的描述系统，包括( )
　　A.功能目标
　　B.管理目标
　　C.实施目标
　　D.影响目标
　　E.控制目标
　　【答案】ABD
　　二、房地产项目管理的含义和过程
　　(一)房地产开发项目管理的含义
　　根据管理者不同分类(5类)
　　建设项目管理(业主单位)
　　设计项目管理(设计单位)
　　工程咨询项目管理(咨询监理单位)
　　施工项目管理(施工单位)
　　后期物业管理(物业公司)
　　按项目管理工作任务分类(7类)
　　成本管理
　　工期管理
　　质量管理
　　现场管理
　　组织和信息管理
　　合同管理
　　风险管理
　　(二)房地产项目管理过程
　　六大阶段四大管理过程

	启动	计划	实施与控制	收尾
项目建议书	项目机会研究	编写项目建议书规划	编写项目建议书及论证	项目建议书审批
可行性研究	获批准的项目建议书	可行性研究大纲	编写可行性研究报告及论证	可行性研究报告上报审批
设计工作	立项，设计任务书	签订设计合同	设计实施及目标控制	移交设计文件
施工准备	设计图、规划许可	编制建设准备工作计划	招标及施工前期工作	上报开工报告，申领施工许可证
施工	接到施工许可证	编制项目管理实施规划	四控、四管、一协调	验收报告
验收、交用	竣工验收程序	竣工验收计划	验收、整理资料	工程和资料移交

　　【例题·单选题】【典型例题】施工准备阶段的收尾过程是指( )。
　　A.设计图、规划许可
　　B.上报开工报告，申领施工许可
　　C.施工招标
　　D.编制建设准备工作计划
　　【答案】B
　　三、房地产项目管理组织
　　 特点 适用范围
　　

	特点	适用范围
职能型	按职能划分部门，各部门独立	适用于小型、简单、历时短的项目
项目型	按项目分设项目经理，项目经理之间独立，下按职能分设部门	适用于大型、复杂、历时长的项目
矩阵型	以任务为中心，横向可以划分职能部门，纵向可以划分项目	适用于同时承担多项目管理的企业，也适用于可分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂项目

　　【例题·单选题】【2009年真题】在矩阵组织结构中，每一项工作的指令来自()部门。
　　A.一个　　
　　B.两个　　
　　C.四个　　
　　D.上级
　　【答案】B

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