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2012年中级经济师考试房地产专业讲义:第九章

2012年3月5日来源:233网校网校课程 在线题库评论
  四、项目定价基本程序
  1、确定楼栋均价2、楼层差价3、环境差价4、朝向差价
  五、房地产价格策略
  (一)总体价格策略
  低价策略
  高价策略
  (二)过程定价策略
  低开高走定价策略
  适用于期房
  优点
  低价给消费者实惠的感觉
  上涨更容易促进成交
  涨价形成房地产增值的印象,刺激购买
  关键
  起步价
  调价频率-吸引需求
  调价幅度-小幅递增,一般每次3%~5%
  高开低走定价策略
  适用范围
  高档商品房
  销售处于宏观经济衰退阶段
  优点
  高价意味着高品质
  先高后低,后期的消费者也会感到一定实惠
  缺点:
  不易聚集人气,对品牌和楼盘质量印象有负面影响
  稳定价格策略
  概念:指在整个营销期间,售价从始至终保持相对稳定,既不大幅度提价,也不大幅度降价
  适用范围:
  适用于房地产市场状况稳定的区域内
  房地产开发项目销售量小,销售期短
  (三)折扣定价策略
  折扣定价策略
  现金折扣
  数量折扣
  心理定价策略
  “特价品”定价策略
  尾数定价策略
  整数定价策略
  【例题1·单选题】【2007年真题】某房地产项目价格策略如下:一次性付款优惠2%,申请抵押贷款价格优惠0.5%,分期付款不予优惠。这是一种( )。
  A.现金折扣定价策略
  B.数量折扣定价策略
  C.定价策略
  D.变动价格策略
  【答案】A
  【例题2·多选题】【2008年真题】房地产开发企业实行价格折扣策略可以()。
  A.增加买方付款的灵活性
  B.降低呆账的风险
  C.尽早收回投资
  D.增加销售总收入
  E.增加销售数量
  【答案】ABC
  【解析】DE还与项目的需求弹性等因素有关,未必能必然增加销售数量或销售总收入
  (四)心理定价策略
  撇脂定价策略
  概念:新产品投放市场阶段,采取高价策略,在短期内赚取利润
  优点:
  对需求弹性小的房地产,消费者对其价格不敏感,利用高价可及早收回投资
  初期制定高价,为尾房降价销售提供了便利
  在消费者心中容易形成高质高价的印象
  缺点:
  对需求弹性大的房地产,易减少销售量,延长销售期
  渗透定价策略
  概念:一种新型项目面市,以低价投入市场,以提高市场占有率
  优点:
  对需求弹性大的房地产,低价销售量大
  低价薄利,能有效地排斥竞争对手
  随着销量扩大,成本因规模生产而降低,增加利润
  缺点:
  价格低投资回收期长
  初次定价过低,调价困难
  价低容易引起消费者的质量怀疑,影响形象
  六、房地产价格调整方法
  调整的条件
  初期销售达到了预期目标,后期市场环境发生变化
  实际与预想情况出现偏差
  直接调价法
  调整基价-价格整体一致变动
  调整差价系数-差异变动
  调整付款方式(三大要件的调整)
  付款时段调整
  付款比例调整
  价格差异调整
  【例题1·单选题】【2007年真题】在房地产名义总价不变的情况下,通过调整付款方式达到降低房地产实际价格的方法是()
  A.各次付款比例不变,各次付款时间往前移
  B.各次付款时间不变,提高前期付款比例
  C.各次付款时间往后移,提高后期付款比例
  D.各次付款时间往前移,提高前期付款比例
  【答案】C
  【解析】根据资金的时间价值原理,钱越往后折现后价值量越小
  【例题2·单选题】【2006年真题】在其他条件不变的情况下,下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )
  A.调整楼宇基价
  B.提高前期付款的比例
  C.增大楼层之间的差价
  D.增大朝向之间的差价
  【答案】B

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