第十章 房地产估价方法
　　节 房地产估价的市场法
　　一、市场法概述
　　概念：选取一定数量的可比实例并将它们与被估价房地产进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。(比准价格)
　　理论依据
　　价格形成的替代原理，即同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格
　　适用对象
　　适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目;不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目
　　【例题·单选题】【2007年真题】市场法是选取一定数量的(　)并将它们与被估价房地产进行比较，然后对其成交价格进行适当的处理来求取被估价房地产价值的方法。
　　A.买卖实例　
　　B.成交实例
　　C.交易实例
　　D.可比实例
　　【答案】D
　　二、搜集交易实例
　　必须内容完整、真实
　　数量上尽可能地多
　　内容：
　　交易实例房地产的状况
　　交易双方
　　成交日期
　　成交价格
　　付款方式
　　交易情况
　　三、选取可比实例
　　可比实例选取的四方面要求：
　　⑴可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目
　　⑵交易类型与估价目的相同
　　⑶成交日期与估价时点尽量接近。
　　⑷成交价格是正常价格或可修正为正常价格
　　数量上3～10个为宜。
　　四、建立价格可比基础
　　五、交易情况修正
　　1、 交易情况修正的内涵
　　如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易情况修正。
　　2、 特殊交易情况(6种情况)
　　利害关系人之间的交易
　　急于出售或急于购买
　　双方或一方缺乏对市场行情的了解
　　双方或一方对交易房地产有偏好
　　交易方式特殊
　　交易税费非正常负担
　　3、 交易情况修正的方法
　　百分率法
　　可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格
　　差额法
　　可比实例的成交价格±交易情况修正额=正常价格
　　4、税费的非正常负担
　　正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费
　　应由卖方负担的交易税费=正常价格×应由卖方缴纳的税费比率
　　正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费
　　应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率
　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的
　　【例题1·单选题】【2007年真题】某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10% ，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格(　)。
　　A.高于3000元/平方米
　　B.低于3000元/平方米
　　C.为2700元/平方米
　　D.为3300元/平方米
　　【答案】A
　　【解析】
　　交易税费由买方缴纳，意味着3000元/平方米是卖方的实得，正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费，所以本题中平常价格一定比3000元高
　　【例题2·单选题】【2006年真题】在房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(　)元/平方米。
　　A.2830.19
　　B.2941.18
　　C.3061.22
　　D.3191.49
　　【答案】D
　　【解析】首先要确定已知的数据是买方实际支付的还是卖方实际得到的。3000元中，买方还要支付税费，所以他实得支出的比这个多，因此3000元是卖方实际得到的。
　　正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费
　　设正常价格为X，则列方程为：X=3000+6%X　X=3191.49
　　【例题3·单选题】【2005年真题】某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/平方米，该价格含应由买方缴纳的3%契税。该套住房的正常成交价格为(　)元/平方米。
　　A.1455.00
　　B.1456.31
　　C.1545.00　
　　D.1546.39
　　【答案】B
　　【解析】由于卖方还得代买方纳税，所以1500为买方实际支付的价格
　　正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费
　　设正常价格为X，则列方程为：X=1500-3%X X=1456.31

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