2024年银行从业《初级个人贷款》学霸笔记：个人住房贷款流程，重要考点！

合作项目准入流程主要包括四个步骤，分别是合作项目准入调查、合作项目准入审查和审批、签署合作协议、合作后的管理。

（1）合作项目准入调查

合作项目准入调查主要包括四个部分：开发商资信调查、项目调查、对项目的实地考察、撰写调查报告。

开发商资信调查：

①房地产开发商资质调查；

②企业资信等级或信用程度；

③企业法人营业执照；

④会计报表；

⑤开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况；

⑤企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。 

项目调查：

①项目资料的完整性、真实性和有效性调查；

②项目的合法性调查；

③项目工程进度调查；

④项目资金到位情况调查。 

对项目的实地考察：

目的：①保证项目资料的真实性、合法性；

②开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内；

③检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。 

撰写调查报告：

报告内容：①开发商的企业概况、资信状况；

②开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；

③通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析；

④项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。 

（2）合作项目准入审查和审批

准入审查：

①开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性；

②开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件；

③项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足；

④项目销售价格是否合理；

⑤项目销售前景是否良好；

⑥是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素；

⑦调查报告内容和结论是否合理。

 准入审批：

主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。 

（3）签署合作协议

银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。

（4）合作后的管理

①及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程；

②及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；

③借款人的入住情况及对住房的使用情况等；

④借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；

⑤密切注意和掌握房地产市场的动态等。

单笔贷款流程一共分为6大步骤，分别为：贷款的受理、贷前调查、审查与审批、签约与发放、支付管理和贷后管理。

（1）贷款的受理

①合法有效的身份证件；

②借款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；

③合法有效的购房合同；

④涉及抵押担保的，需提供抵押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵押的书面证明，一般操作模式下，财产共有人在借款（抵押）合同上直接签字，可无书面声明；

⑤涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保证人保证能力的证明材料；

⑥购房首付款证明材料；

⑦银行规定的其他文件和资料。

（2）贷前调查

方式和要求 审核借款申请材料；面谈借款申请人。 

内容 首付款证明；借款人还款能力。银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%下（含55%）。购房合同或协议；担保材料；贷款真实性。 

（3）审查与审批

（4）签约与发放

（5）支付管理

个人住房贷款应采用贷款人受托支付方式，银行直接将贷款支付给售房人。

（6）贷后管理