2023年初级银行《个人贷款》学霸笔记：合作项目准入流程

2、企业资信等级或信用程度。资信等级是企业信用程度的形象标识，它表明了企业守约或履约的主观愿望与客观能力。

3、企业法人营业执照。企业法人营业执照是企业进行合法经营的凭证，通过调查营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营范围，了解企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内；了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。

4、会计报表。会计报表是综合反映企业一定时期内财务状况和经营成果的书面文件，一般包括资产负债表、损益表和财务状况变动表。通过会计报表可以了解开发商的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断。

5、开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况。通过对开发商的债权债务和为其他债权人提供担保情况的了解，可以对企业的担保能力、融资能力和楼宇能否按期竣工作出判断并提供参考资料。

6、企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉，企业领导的决策能力往往决定着企业的发展命运，左右企业的未来。开发商经营房地产，资金量大、周期长，企业决策稍有不慎，轻则影响项目的按时竣工和住房的销售，重则形成“烂尾”工程，导致购房人拒绝还款，产生银行的借贷纠纷。因此，企业法人情况是银行选择合作伙伴的重要参考因素。银行在选择合作伙伴时，必须对企业法人代表的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作做好准备。

项目调查

1、项目资料的完整性、真实性和有效性调查。开发商申请商品房销售贷款项目合作需向银行提供下列资料:商品房销售贷款项目合作申请表;营业执照(副本，附年审记录) ;资质等级证书(是经当地建设委员会调查批准，赋予开发资格、准予从事房地产开发经营的凭证，需附年审记录) ;国有土地使用权证(已实施不动产统一登记的，提供不动产权利证书，下同) ;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证(是经政府工程规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证) ;建筑工程施工许可证;预售商品房许可证(是经房地产管理部门审核准予商品房预售的许可证) ;公司章程(有限责任公司和股份有限公司提供) ;合作协议书(开发项目由两个以上企业进行合作开发经营时提供) ;工程竣工验收合格证(现楼提供) ;财务报表;贷款银行和当地政府管理部门要求提交的其他资料。

验收、检查开发商提供的项目资料是否齐全;将提交的项目资料的复印件与原件对照，对原件所盖印章进行调查，检查资料的真实性; 看提交资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。

2、项目的合法性调查。项目开发的合法性调查。通过调查开发商的国有土地使用权证和建设用地规划许可证等证书，确定开发商是否已按政府规定交纳完土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法 其中注意土地使用权是否被抵押，对土地使用权已被抵押其他银行的项目，由于房屋与土地不可分的特殊属性，为了防止处置抵押物时的纠纷，避免贷款风险，贷款银行一般不应再为该项目提供商品房销售贷款。

项目销售的合法性调查。通过调查项目的预售许可证确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准，销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关审批程序等。

3、项目工程进度调查。由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定。因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时，需对项目的工程进行调查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。

4、项目资金到位情况调查。调查开发商按项目要求比例的自筹资金是否到位。

对项目的实地考察

银行除对项目有关资料进行调查外，还需对项目进行实地调查，其主要目的： 一是检查开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，是否经过政府部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性；是开发商从事房地产建筑和销售的资格认定，检查项目的工程进度是否达到政府部门规定预售的进度内；三是检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场价值，同时对项目的销售前景作出理性判断。

撰写调查报告

信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料调查以及实地考察后撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：

(1)开发商的企业概况、资信状况；

(2) 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景；

(3) 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对负债业务、资产业务、中间业务等各类业务带来哪些效益和风险；

(4) 项目合作的可行性结论，并对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议。

合作项目准入审查和审批

准入审查

审查人员审查内容主要包括:

(1)开发商及住房楼盘项目资料的完整性、有效性和合规性;

(2) 开发商及住房楼盘项目是否符合准入条件;

(3) 项目开发进度是否正常，项目到位资金是否充足;

(4) 项目销售价格是否合理；

(5)项目销售前景是否良好；

(6) 是否存在影响后续个人住房贷款安全性的不利因素；

(7)调查报告内容和结论是否合理。

审查人员提出准入审查意见，并根据实际情况提出合作的限制性条件。

准入审批

审批人员主要对开发商及住房楼盘项目的合法性、可行性，销售价格的合理性，项目市场前景，以及后续贷款合作的安全性等进行综合判断后，进行准入审批。

签署合作协议

合作项目经审批同意准入的，银行与开发商签署商品房销售贷款合作协议，约定双方合作事宜、权利和义务，明确贷款阶段性保证担保、后续权证办理等重要内容。

合作项目签署合作协议后，可正式开展按揭合作，办理单笔个人住房贷款。

合作后的管理

银行与开发商确立合作后，还需要加强对开发商和合作项目的后续管理，主要包括：

(1)及时了解开发商的工程进度，防止"烂尾"工程；

(2) 及时了解开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证；

(3) 借款人的入住情况及对住房的使用情况等；

(4) 借款人早期发生违约行为后，及时通知开发商履行担保责任；

(5) 密切注意和掌握房地产市场的动态等。