房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，具体包括：
（1）投资性房地产转换为自用房地产；
（2）投资性房地产转换为存货；
（3）自用房地产转换为投资性房地产；
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产。
（5）其他特殊情形。
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”： 租赁期开始日或用于资本增值的日期。
【学霸提示】租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”：房地产达到自用状态的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”：租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
1. 成本模式下投资性房地产转换的账务处理
（1）在成本模式下将投资性房地产转为自用时或将自用的建筑物等转换为投资性房地产的：
转换情形 | 账务处理 |
投资性房地产→自用房地产 | 借：固定资产—厂房 |
自用的建筑物等→投资性房地产 | 借：投资性房地产 |
（2）涉及存货的投资性房地产的转换：
涉及“存货”的投资性房地产 | 账务处理 |
“投资性房地产”→“存货” | 借：开发产品 |
“存货”→“投资性房地产” | 借：投资性房地产 |
2. 公允价值模式下投资性房地产转换的会计处理
（1）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以其转换当日公允价值作为非投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
（2）企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
会计处理：
借：开发产品（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（可借方）
公允价值变动损益
（公允价值与原账面价值的差额，或借方）
（3）企业自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时：
①投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量；
②转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
③转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。
（4）企业作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时：
①投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量；
②转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
③转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益，计入所有者权益。
转换情形 | 账务处理 |
投资性房地产→非投资性房地产 | 借：固定资产/无形资产（公允价值）/开发产品 |
非投资性房地产→投资性房地产 | 借方差额：计入公允价值变动损益 |
非投资性房地产→投资性房地产 | 借：投资性房地产-成本（公允价值） |
1、（多选题）甲房地产公司于2×20年1月1日将一幢新建成的商品房对外出该商品房租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年年末收取租金100万元。出租时，的成本为1500万元，公允价值为1600万元；2×20年12月31日，该幢商品房的公允价值为1800万元。假定不考虑所得税等其他因素的影响，下列说法正确的有（ ）。
A、甲房地产公司因该项资产影响2×20年年末所有者权益的金额为100万元
B、甲房地产公司因该项资产2×20年应确认的当期损益为300万元
C、甲房地产公司因该项资产2×20年应确认的当期损益为100万元
D、甲房地产公司因该项资产影响2×20年年末所有者权益的金额为400万元
2、（多选题）甲企业自行建造一幢办公楼，2×17年12月31日达到预定可使用状态，该项固定资产原值218万元，预计使用年限为10年，预计净残值为8万元，采用年限平均法计提折旧。
2×19年1月1日由于调整经营策略将该办公楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量。
至2×19年年末，对该办公楼进行检查后，估计其可收回金额为170万元，减值测试后，该资产的折旧方法、年限和净残值等均不变。
2×20年1月1日，甲企业具备了采用公允价值模式计量的条件，将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量，
转换日的公允价值为210万元，2×20年12月31日该资产公允价值为230万元。
甲企业按净利润的10％计提法定盈余公积，假设不考虑所得税等其他因素的影响。
甲企业下列会计处理中，正确的有（ ）。
A、2×19年年末该资产的账面价值为170万元
B、2×19年年末应确认投资性房地产减值准备6万元
C、2×20年1月1日确认其他综合收益40万元
D、2×20年12月31日应确认公允价值变动损益60万元
由于减值前的账面价值176万元大于其可收回金额170万元，
应计提投资性房地产减值准备6万元，
所以2×19年年末该投资性房地产账面价值为170万元，选项A和B正确；
投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，
变更日的公允价值210万元大于账面价值170万元的差额40万元应调整当期期初留存收益，
其中调整盈余公积4万元，未分配利润36万元，选项C错误；
2×20年年末应确认的公允价值变动损益=230-210=20(万元)，选项D错误。
3、（多选题）下列有关投资性房地产转换日的说法中，正确的有( )。
A、房地产公司的房产拟用于出租，其转换日通常为承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期
B、自用建筑物停止自用改为出租，其转换日通常为租赁期开始日
C、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
D、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括:
(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
(2) 投资性房地产转换为存货，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
(3) 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产。企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
ABCD均正确。
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