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知识点二　土地所有权、建设用地使用权和地役权
（一）土地所有权
土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和性的权利。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
（二）对建设用地使用权的规定
1、建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有农村土地。
2、建设用地使用权的设立：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权损害已建立的用益物权。设立建设用地权，可以采用出让或者划拨等方式。建设用地的使用权的设立，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，其使用权自登记时设立。
3、建设用地使用权的流转、续期和消灭：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者低压，应当符合以下规定：（1）当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限；（2）应当向登记机关申请变更登记；（3）附着于该土地的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
（三）地役权
1、地役权的概念：指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。
2、地役权的设立：设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）利用期限；（5）费用及其支付方法；（6）解决争议的方法。
3、地役权的变动：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权，受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地全、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权，地役权对受让人具有约束力。

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