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金九银十租房季,关于租房,你需要知道这些重要民法知识

来源:233网校 2019年10月18日
导读: 租房,是生活中的常见情形。房屋租赁合同,也是民法的重要知识点,在法考中,主要考查内容有:买卖不破租赁、承租人的优先购买权、非法转租等。

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一、情景引入

毕业生小田与房东王大订立房屋租赁合同,约定租期2年。

半年后,王大将该出租屋出售给潘二,但没有通知小田。

不久,小田以其房屋优先购买权受侵害为由,请求法院判决王大与潘二之间的房屋买卖合同无效。

请问,小田的诉求能得到法院支持吗?

今天,我们就来聊聊关于租房的民法知识。

二、房屋承租人的权利

(一)买卖不破租赁

构成要件

①租赁合同有效;
②租赁物已被出租人交付给承租人,承租人占有、使用中;
③租赁期间,因买卖、继承或赠予等原因导致租赁物的所有权发生变动。

法律效果

原来的租赁合同的内容维持不变(租金、期限等),出租人替换为新的所有权人。

例外情形

下列三种情形,不适用买卖不破租赁规则:
①租赁物被没收、征收
②租赁物先抵押后出租,且抵押权已经登记
③房屋在出租前已被法院查封

(二)优先购买权

房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁合同的存续期间,出卖人出卖、拍卖房屋(不包括继承、赠予)或者与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务,应提前在合理期间通知承租人(不需要同意),承租人享有同等条件优先受让的权利。

法律效果

优先购买权是“形成权”(仅看承租人单方意愿),承租人行使优先购买权的,则自动在出租人与承租人之间成立房屋买卖合同。

法律救济

出租人出卖租赁房屋未在合理期间内通知承租人,承租人请求出租人承担赔偿责任的,法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,法院不予支持。

所以,因为王大在租赁期间出卖出租屋给潘二,且没有提前通知小田,小田的优先购买权受到了侵害,他有权要求王大承担赔偿责任。

但是,他无权请求法院确认王大与潘二签订的房屋买卖合同无效。

三、房屋承租人的义务

除了享有权利外,承租人还要承担哪些义务呢?

用法遵守义务

承租人应按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受损的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

保管义务

承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。

返还义务

租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质适用后的状态。

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四、非法转租

如果小王在房屋租赁期间,因工作变动需要更换住处,未经过房东王大同意,将该出租屋擅自转租给了小宇,民法对此有何规定呢?

非法转租时,发生以下法律后果:

转租人与次承租人之间

转租人小田与次承租人小宇之间的租赁合同有效,小田负有使小宇取得对租赁物使用、收益权利的义务,若小田不能使小宇取得使用、收益的权利,则小宇有权向小田请求损害赔偿。

出租人与承租人之间

承租人小田擅自转租是严重违约行为,出租人王大有权终止合同,并可以请求损害赔偿;出租人王大不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因小田转租而受影响。

出租人与次承租人之间

次承租人小宇的租赁权不能对抗出租人王大,在王大终止租赁关系时,王大可以直接向小宇请求返还租赁物。

原来,生活中看似平常的租房现象,也蕴含那么多的民法理论呀~

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