/买卖合同/
一、一物多卖
普通动产 | 合同均有效时，履行顺序为：先交付>先付款>先签合同 【记忆诀窍】 ①因为动产所有权看交付，所以交付排第一位 ②给钱的是大爷，所以付款屈居第二 ③最后看合同 |
特殊动产 | 合同均有效时，履行顺序为：先交付＞先登记＞先签合同 注意第二位的顺序，此时不是付款了，而是登记。 |
二、所有权保留——只适用于动产
前提：当事人可以在动产买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务时，标的物的所有权属于出卖人。（需要约定）
【重要考点：出卖人的取回权】
（1）当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：
①未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；
②未按照约定完成特定条件；
③将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。
（2）取回权的限制
①买受人已经支付标的物总价款的75%以上，出卖人不得主张取回标的物。
②在将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的情形下，第三人已经依法善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人不得主张取回标的物。
三、标的物毁损、灭失风险的承担
总体原则：交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。
【其余情况】
1、货物承运
①出卖人将标的物交付给第一承运人后→由买受人承担。
②出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担，但当事人另有约定的除外。
【解释】货交承运人视为交付，风险随之转移。
2、出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。
3、违约处理（不利于违约方原则）
①因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
②出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的（买受方违约），标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
③因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同（出卖方违约）；买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
【历年真题】
（多选题）根据合同法律制度规定，当事人未作特别约定的情况下，下列关于买卖合同标的物损毁、灭失风险承担的表述中，正确的有（ ）。
A、出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担
B、因买受人原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物损毁、灭失的风险
C、出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物损毁、灭失风险的转移
D、出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物损毁、灭失的风险由买受人承担
选项AC：出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。出卖人未按约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。选项BD：因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担。当事人另有约定的除外。
四、标的物的质量检验
约定检验期间 | 买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。 |
没有约定检验间 | 买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人 |
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定 | |
对标的物有“质量保证期”的，适用质量保证期，不适用该2年的规定 |
【历年真题】
（多选题）甲公司向乙公司购买一台大型设备，由于疏忽未在合同中约定检验期。该设备运回后，甲公司即组织人员进行检验，未发现质量问题，于是投入使用。至第3年，该设备出现故障，经反复查找，发出该设备关键部位存在隐蔽瑕疵。该设备说明书标明质量保证期为4年。根据《民法典》的规定，下列关于乙公司是否承担责任的表述中，不正确的有（ ）。
A、乙公司在合理期限内未收到甲公司有关设备质量不合格的通知，故该设备质量视为合格，乙公司不承担责任
B、乙公司在2年内未收到甲公司有关设备存在瑕疵的通知，故该设备质量应视为合格，乙公司不承担责任
C、该设备说明书标明质量保证期为4年，故乙公司应承担责任
D、甲公司与乙公司未约定质量检验期限，都有过错，应分担责任
五、买卖合同解除
1、主物和从物：因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。反过来不成立。
2、标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除合同，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。
3、分批交付标的物：
①其中一批标的物不交付或者交付不符合约定：可以就该批标的物解除。
②其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的：可以就该批以及今后其他各批标的物解除。
③各批标的物相互依存的：可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。
/试用买卖合同/
视为购买 | ①在试用期内已经支付一部分价款 ②对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的 |
不属于试用买卖的 总体原则：没有选择权 | ①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物 ②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物 ③约定买受人在一定期间内可以调换标的物 ④约定买受人在一定期间内可以退还标的物 |
/商品房买卖合同/
结合要约考查：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。（一般情况）
但是：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
一、商品房预售合同的效力
预售许可 | 未取得：商品房预售合同应当认定无效 【但是】在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 |
登记备案 | 未登记备案，不影响合同效力 |
但若“约定”登记备案手续为合同生效条件——从其约定 【但是】当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 |
二、买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：（非标准性描述，用于理解做客观题）
（1）先卖第三人
（2）后卖第三人
（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
（4）先抵后卖
（5）先卖后抵
三、解除权的行使
（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失【主体结构有问题】
（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失【严重质量问题】
（3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的【面积误差比绝对值超出3%】
【注意】买受人选择继续履行合同
实际面积>合同面积 | 面积误差在3%以内 | 按合同约定价款补差价 |
误差超过3%的部分 | 由出卖人承担，但所有权归买受人 | |
实际面积<合同面积 | 面积误差在3%以内 | 退还购房款及利息 |
误差超过3%的部分 | 双倍返还购房款 |
（4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行【迟延履行】
四、商品房买卖中贷款合同的效力关系
（1）因当事人一方原因——对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
（2）因不可归责于当事人双方的事由——当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（3）因商品房买卖合同×→商品房担保贷款合同×——当事人可以请求解除商品房担保贷款合同，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
【历年真题】
（多选题）根据合同法律制度的规定，出卖人在与买受人订立商品房买卖合同时存在特定情形，导致合同无效或者被 撤销，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。下列各项中，属于该特定情形的有（ ）。
A、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实
B、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实
C、出卖人故意隐瞒所售房屋已卖给第三方的事实
D、出卖人故意隐瞒所售房屋存在质量问题的事实
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