46.基于租赁收入测算净收益（续）
　　■ 潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入
　　■ 其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入
　　■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失
　　■ 运营费用：维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用
　　■ 运营费用率＝运营费用/有效毛收入
　　47.运营费用中不包含四类费用
　　■ 房地产抵押贷款还本付息额
　　■ 会计上的折旧额
　　■ 房地产改扩建费用
　　■ 所得税
　　48.报酬率的求取
　　■ 投资回收与投资回报的区别
　　投资回收－所投入资本的回收，是保本
　　投资回报－投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润
　　■ 报酬率的实质
　　报酬率的实质是：投资回报/所投入的资本
　　报酬率与风险成正相关
　　49.报酬率的求取
　　■ 报酬率的求取方法

　　50.假设开发法的适用范围
　　■ 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等

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