第4讲

　　节 房地产市场调研概述

　　一、房地产市场调研的含义

　　房地产市场调研：是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。决策者包括房地产开发商、消费者、投资者和政府部门等。本章主要介绍针对房地产开发经营、为房地产开发企业服务的房地产市场调研。

　　房地产市场调研应遵循客观性和科学性的原则。客观性要求调研人员具备良好的职业道德，从事调研活动不应带有个人主观意愿或偏见，也不应受任何组织和个人的影响或“压力”，自始至终保持客观的态度去搜集反映房地产市场真实状况的信息资料，正视事实，接受调研的结果。科学性要求调研人员采用科学的方法去设计方案、定义问题、采集数据和分析数据，从中提取有效、相关、准确、可靠和有代表性的信息资料。

　　房地产市场调研具有实用性、时效性、实践性等特点。实用性是因为房地产市场调研是为解决有关实际问题而进行的。时效性是因为房地产市场是不断变化的，某一时点得出的调研结果可能反映不了另一时点的实际情况，因此房地产市场调研要适时地开展。实践性是因为房地产市场调研不仅要运用科学的方法，而且要依靠调研人员的实践经验，此外，只有将调研成果运用于房地产开发经营等实践中取得效益才有意义。

　　二、房地产市场调研的作用

　　(1)有利于房地产开发商确定正确的发展方向。

　　(2)有利于房地产开发商适时对房地产产品更新换代。

　　(3)有利于房地产开发商确定和实施正确的价格策略和宣传推广策略。

　　(4)有利于房地产开发商制定科学的开发计划和销售计划。

　　(5)有利于房地产开发商完善经营管理，提高经济效。

　　三、房地产市场调研的程序

　　房地产市场调研的程序包括：调研准备、正式调研和结果处理三个阶段。

　　(一)调研准备阶段：应确定目标，制定计划，设计调查问卷，确定抽样方案。

　　1.确定调研目标

　　2.制定调研计划

　　调研计划包括下列内容：

　　(1)确定调研目标和内容。

　　(2)确定资料搜集方法。资料可分为初级资料和次级资料两大类。初级资料也称为原始资料、一手资料，是指专为某项调研而搜集或实验所得到的资料。次级资料也称为二手资料，是指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。原始资料搜集的常用方法有访问调研法、观察法、定性研究技术法、实验法等。

　　(3)制定调研时间进度。

　　(4)制定调研经费预算。

　　3.设计调查问卷

　　理想的调查问卷应具备4个条件：①主题明确。②结构合理。③通俗易懂。④长度适宜。

　　4.确定抽样方案

　　(二)正式调研阶段

　　必须重视调研人员的选拔和培训工作，确保调研人员按照规定的进度和方法获取所需要的资料。

　　(三)结果处理阶段

　　在结果处理阶段，调研人员对调研资料进行整理分析，撰写调研报告。

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