2012å¹´ä¸çº§ç»�济师考试房地产专业讲义:第五ç«
- 第3页:第五节房地产投资项目ç»�æµŽè¯„ä»·æŒ‡æ ‡
- 第4页:第五节报考投资回收期
  (三)报考投资回收期
  □ 实质
  ■是考虑了资金时间价值的回收期
  ■与��投资回收期的区别在于�折现
  □ åˆ¤å®šæ ‡å‡†
  ■�于基准报考投资回收期�以接�
  □ 计算方法
  ■定性-用ä¸�ç‰å¼�确定范围
  ■定é‡�-用公å¼�è®¡ç®—å‡ºæ•°å— P=(累计净现金æµ�é‡�折现值出现æ£å€¼çš„æœŸæ•°-1)+上期累计净现金æµ�é‡�折现值得值/当期净现金æµ�é‡�折现值
  ��点难点】��投资回收期与报考投资回收期的关系
  □ ä¸�折现,å�‘生在æ¯�一时点上的钱的价值é‡�æ˜¯ä¸€æ ·çš„
  □ 折现,则越��钱越�值钱,�用越�值钱的钱�回收�生在�始的投资,需�的时间越长
  □ 所以�一项目的报考投资回收期一定大于��投资回收期
  □ 折现率越大,则两者之间的差�越大
  �例题·�选题】�2008年真题】
  考虑资金时间价值所计算出的报考投资回收期与�考虑资金时间价值所计算出的��投资回收期相比,��投资回收期( )。
  A.总比报考投资回收期长
  D.有时比报考投资回收期长
  C.总比报考投资回收期çŸ
  D.与报考投资回收期相ç‰
  ã€�ç”æ¡ˆã€‘C
  �解�】��投资回收期与报考投资回收期的关系
  ã€�补充ç�†è§£ã€‘äº”æŒ‡æ ‡çš„åˆ†ç±»
  □ ç›ˆåˆ©èƒ½åŠ›æŒ‡æ ‡
  ■投资利润率
  ■内部收益率
  □ 盈利é¢�æŒ‡æ ‡
  ■利润(在投资分�上一般�用)
  ■净现值
  □ æ—¶é—´æŒ‡æ ‡
  ■��投资回收期
ã€€ã€€â– æŠ¥è€ƒæŠ•èµ„åŠ æ”¶æœŸ
  三ã€�é�™æ€�ç›ˆåˆ©æ€§æŒ‡æ ‡å�Šè®¡ç®—
  (一)�本利润率
  RPC=(GDV项目总开�价值-TDC开�建设�本)/TDC
  (二)投资利润率
  □ 项目达到设计生产能力å�Žçš„一个æ£å¸¸ç”Ÿäº§å¹´ä»½çš„年利润总é¢�与项目总投资的比率
  □ 考查项目的盈利能力
  □ æŠ•èµ„åˆ©æ¶¦çŽ‡è¶Šé«˜è¶Šå¥½ã€‚å¤§äºŽåˆ©æ¶¦çŽ‡æ ‡å‡†ï¼Œé¡¹ç›®å�¯ä»¥æŽ¥å�—
  □ 优点
  ■�济�义易于�解,与会计相通
  ■使用简��方便
  ■考虑了寿命期内所有年份的收益情况
  □ 缺点
  ■没有考虑资金的时间价值
  ■会计上的概念,ä¸�能真æ£å��æ˜ æŠ•èµ„æŠ¥é…¬çŽ‡çš„é«˜ä½Ž
  (三)资本金利润率
  资本金利润率=年利润总�或平�利润总�/资本金
  (四)资本金净利润率
  资本金净利润率=税�总�或平�税�利润总�/资本金
  (五) ��投资回收期
  □ 指以项目的净收益抵�全部�始投资所需�的时间,用于衡�投资项目�始投资回收速度
  □ �于基准投资回收期,项目�以接�
  □ 优点
  ■简��方便
  □ 计算简�
  □ å�ªéœ€ç¡®å®šé¡¹ç›®å‰�å‡ å¹´çš„çŽ°é‡‘æµ�,ä¸�必确定整个寿命期所有年份的现金æµ�
  □ �用确定折现率
  ■�济�义易于�解
  ■在一定æ„�ä¹‰ä¸Šè€ƒè™‘äº†æŠ•èµ„é£Žé™©å› ç´
  □ 缺点
  ■没有考虑资金时间价值
  ■�考虑投资回收期以外�年的现金�,�利于对项目进行整体评估
ã€€ã€€â– æŠ•èµ„å›žæ”¶æœŸæ ‡å‡†çš„ç¡®å®šä¸»è¦�ä¾�赖决ç–者对风险的æ€�度
  四ã€�清å�¿æ€§æŒ‡æ ‡å�Šè®¡ç®—
  (一)借款�还期
  P 137 公� 5-40
  (二)利�备付率
  R=税��利润/当期应付利�
  (三)�债备付率
  R `=�用还本付�的资金/当期应还本付��
  (四)财务比率
  1。资产负债率=期末负债总�/期末资产总�
  2。�动比率=�动资产总�/�动资产负债
  3。速动比率=æµ�动资产总é¢�-å˜è´§/æµ�动负债总é¢�
  □ 实质
  ■是考虑了资金时间价值的回收期
  ■与��投资回收期的区别在于�折现
  □ åˆ¤å®šæ ‡å‡†
  ■�于基准报考投资回收期�以接�
  □ 计算方法
  ■定性-用ä¸�ç‰å¼�确定范围
  ■定é‡�-用公å¼�è®¡ç®—å‡ºæ•°å— P=(累计净现金æµ�é‡�折现值出现æ£å€¼çš„æœŸæ•°-1)+上期累计净现金æµ�é‡�折现值得值/当期净现金æµ�é‡�折现值
  ��点难点】��投资回收期与报考投资回收期的关系
  □ ä¸�折现,å�‘生在æ¯�一时点上的钱的价值é‡�æ˜¯ä¸€æ ·çš„
  □ 折现,则越��钱越�值钱,�用越�值钱的钱�回收�生在�始的投资,需�的时间越长
  □ 所以�一项目的报考投资回收期一定大于��投资回收期
  □ 折现率越大,则两者之间的差�越大
  �例题·�选题】�2008年真题】
  考虑资金时间价值所计算出的报考投资回收期与�考虑资金时间价值所计算出的��投资回收期相比,��投资回收期( )。
  A.总比报考投资回收期长
  D.有时比报考投资回收期长
  C.总比报考投资回收期çŸ
  D.与报考投资回收期相ç‰
  ã€�ç”æ¡ˆã€‘C
  �解�】��投资回收期与报考投资回收期的关系
  ã€�补充ç�†è§£ã€‘äº”æŒ‡æ ‡çš„åˆ†ç±»
  □ ç›ˆåˆ©èƒ½åŠ›æŒ‡æ ‡
  ■投资利润率
  ■内部收益率
  □ 盈利é¢�æŒ‡æ ‡
  ■利润(在投资分�上一般�用)
  ■净现值
  □ æ—¶é—´æŒ‡æ ‡
  ■��投资回收期
ã€€ã€€â– æŠ¥è€ƒæŠ•èµ„åŠ æ”¶æœŸ
  三ã€�é�™æ€�ç›ˆåˆ©æ€§æŒ‡æ ‡å�Šè®¡ç®—
  (一)�本利润率
  RPC=(GDV项目总开�价值-TDC开�建设�本)/TDC
  (二)投资利润率
  □ 项目达到设计生产能力å�Žçš„一个æ£å¸¸ç”Ÿäº§å¹´ä»½çš„年利润总é¢�与项目总投资的比率
  □ 考查项目的盈利能力
  □ æŠ•èµ„åˆ©æ¶¦çŽ‡è¶Šé«˜è¶Šå¥½ã€‚å¤§äºŽåˆ©æ¶¦çŽ‡æ ‡å‡†ï¼Œé¡¹ç›®å�¯ä»¥æŽ¥å�—
  □ 优点
  ■�济�义易于�解,与会计相通
  ■使用简��方便
  ■考虑了寿命期内所有年份的收益情况
  □ 缺点
  ■没有考虑资金的时间价值
  ■会计上的概念,ä¸�能真æ£å��æ˜ æŠ•èµ„æŠ¥é…¬çŽ‡çš„é«˜ä½Ž
  (三)资本金利润率
  资本金利润率=年利润总�或平�利润总�/资本金
  (四)资本金净利润率
  资本金净利润率=税�总�或平�税�利润总�/资本金
  (五) ��投资回收期
  □ 指以项目的净收益抵�全部�始投资所需�的时间,用于衡�投资项目�始投资回收速度
  □ �于基准投资回收期,项目�以接�
  □ 优点
  ■简��方便
  □ 计算简�
  □ å�ªéœ€ç¡®å®šé¡¹ç›®å‰�å‡ å¹´çš„çŽ°é‡‘æµ�,ä¸�必确定整个寿命期所有年份的现金æµ�
  □ �用确定折现率
  ■�济�义易于�解
  ■在一定æ„�ä¹‰ä¸Šè€ƒè™‘äº†æŠ•èµ„é£Žé™©å› ç´
  □ 缺点
  ■没有考虑资金时间价值
  ■�考虑投资回收期以外�年的现金�,�利于对项目进行整体评估
ã€€ã€€â– æŠ•èµ„å›žæ”¶æœŸæ ‡å‡†çš„ç¡®å®šä¸»è¦�ä¾�赖决ç–者对风险的æ€�度
  四ã€�清å�¿æ€§æŒ‡æ ‡å�Šè®¡ç®—
  (一)借款�还期
  P 137 公� 5-40
  (二)利�备付率
  R=税��利润/当期应付利�
  (三)�债备付率
  R `=�用还本付�的资金/当期应还本付��
  (四)财务比率
  1。资产负债率=期末负债总�/期末资产总�
  2。�动比率=�动资产总�/�动资产负债
  3。速动比率=æµ�动资产总é¢�-å˜è´§/æµ�动负债总é¢�
ã€€ã€€ç½‘æ ¡è¾…å¯¼>>
  为帮助å�‚åŠ è€ƒè¯•çš„å¦å‘˜æœ‰æ•ˆå¤‡è€ƒï¼Œ2012年考试大ç»�æµŽå¸ˆç½‘æ ¡ï¼Œå……åˆ†åˆ©ç”¨è‡ªèº«ç½‘ç»œæ•™è‚²ä¼˜åŠ¿ï¼Œå¼ºåŠ›æŽ¨å‡ºâ€œ2012全国ç»�济师考试辅导â€�,å¦å‘˜è‡ªä»˜è´¹ä¹‹æ—¥èµ·å�¯ä¸�é™�æ—¶é—´ã€�次数é‡�å¤�点æ’å¦ä¹ ,直到当期考试结æ�Ÿå�Žä¸€å‘¨å…³é—,并å�¯äº«å�—24å°�æ—¶æ�ƒå¨�专家在线ç”ç–‘æœ�务,机会难得,欲报从速。
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