第三节 房地产投资项目敏感性分析
　　一、敏感性分析的含义和作用
　　(一)敏感性分析的含义
　　敏感性：指经济效果指标对其影响因素的敏感程度
　　敏感性分析：是通过测定一个或多个不确定因素的变化导致的决策评估指标的变化幅度，了解各种因素的变化对实现预期目标的影响程度，从而在外部条件发生不利变化时，对投资方案的承受能力作出判断
　　(二)敏感性分析的作用
　　准确性、科学性、提高;风险、不确定性降低
　　二、敏感性分析的方法
　　单因素和多因素分析
　　三、单因素敏感型分析方法
　　1.确定影响因素
　　主要有投资额、建设周期、租售期、建筑面积、租金和售价、利率等
　　2.确定分析指标
　　有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
　　3.计算各不确定因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动，建立起一一对应关系，用图或表表示出来。
　　4.确定敏感因素，对方案的承受能力作出判断。
　　(一)财务评价指标的确定
　　(二)不确定因素的选择
　　一是所选择的不确定因素预计在其可能的变化范围内对经济评价指标的影响较大;
　　二是所选择的不确定性经济评价中的预测数据准确性把握不大。
　　(三)不确定因素波动对分析指标带来的增减变化
　　(四)敏感性因素的确定
　　1.敏感度系数
　　SAF=△A/A*F/△F
　　2.临界点
　　内插法计算
　　(五)进一步分析
　　四、多因素敏感性分析方法
　　第四节 房地产投资项目风险分析
　　一、房地产投资项目分析概述
　　(一)房地产投资风险的含义
　　风险
　　是发生不幸事件的概率，是一个事件产生人们不希望的后果的可能性
　　风险分析(两方面)
　　不幸事件发生的可能性
　　产生的后果大小
　　(二)房地产投资风险特征
　　客观性
　　风险客观存在，不以人的意志为转移
　　不确定性
　　难以预知
　　潜在性
　　是风险存在的基本形式
　　损益双重性
　　风险也意味着机会
　　可测性
　　风险不确定但是可以进行主观的判断
　　相关性
　　风险与投资行为及决策相关
　　(三)房地产投资项目风险分析的涵义和内容
　　范围包括风险识别、风险估计、风险评价和风险应对4个环节。
　　二、房地产投资风险识别
　　(一)风险识别的概念
　　概念：在风险事故前，用各种方法认识到风险，并分析潜在原因。
　　(二)房地产投资风险识别的目的和特点
　　系统性、连续性、制度性
　　(三)房地产投资风险的类型
　　房地产投资风险的粗分类

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