1、1978年-1997年，民营房地产企业初露头角
1978年，党的十一届三中全会召开之后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。1992年，邓小平南巡讲话之后，我国经济进入新一轮高涨期，1992年—1993年，我国出现了次房地产热。在这个大背景下，房地产投资异常活跃，大批房地产开发经营公司纷纷设立。当时国有房地产企业占了大多数，民营房地产企业则初露头角。现在很多知名的民营房地产企业都是那时候发展起来的，比如万科、万通、合生、顺驰和富力等。
2、1998年—2002年，民营房地产企业快速发展
1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。市场产生的巨大需求空间以及人们物质生活水平提高后改善居住条件的巨大需求，使房地产业如雨后春笋般茁壮成长，房地产企业迎来了真正的春天。由于处在市场化初期，加之拉动内需的需要，国家政策法规对房地产企业的限制与要求并不高，房地产业的准入门槛也不高，民营房地产企业得以快速发展，开始与国有房地产企业两分天下。
3、2003年—至今，民营房地产企业开始占据主导地位
民营化是当前我国房地产企业的发展趋势，民营经济在房地产领域迅速崛起，其他有实力的业外集团也纷纷进军房地产业。2003年，国务院发布“18号文件，”首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。文件明确了今后“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”的产业政策。2004年，我国局部地区出现房地产热，包括上海、杭州在内的“长三角”地区房价涨幅超过了两位数。房地产市场的复苏，加之比其他行业较高的平均利润，吸引了民营企业的大举进入，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力，在一些东部沿海发达地区，民营房地产企业已经占据了主导地位。从国家政策方面看，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心，民营化将是未来房地产发展的方向，国企将逐步淡出我国的房地产市场，“民进国退”的局面也将继续发展。
资料来源：《中国房地产发展报告》
如表所示，内资房地产开发企业中，国有、集体房地产开发企业数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。国有房地产企业所占比重由1998年的39.9%下降到2003年的12.3%，集体企业所占比重由22.7%下降到5.9%.民营、股份制企业则由37.4%上升到81.8%.
4、我国民营房地产企业当前的特点
绝大部分民营房地产企业还处在快速发展的成长阶段，与之相对应，规模小、资金少和管理水平低是当前我国民营房地产企业普遍存在的特点。
（一）企业数量多、规模小
随着房地产市场的发展，民营房地产企业数量及从业人员数量在不断增加。由于房地产市场的区域性，行业平均利润较高，行业发展时间短，还没有完成优胜劣汰的过程等原因，我国民营房地产企业存在数量多、资质等级不高、规模小的特点。与其他房地产市场较为发达的国家和地区相比较，我国的房地产企业明显在规模上处于劣势。大陆大型的民营上市公司，如万科等，总资产不过100亿元左右，而香港的长江实业、新鸿基等地产公司的总资产早已超过1000亿元。房地产业是非常典型的资本密集型产业，企业规模小的特点与行业特点极不适应，缺乏竞争力。目前，随着市场的推进和政策的影响，我国房地产企业的整合力度加强，企业规模化将是未来房地产企业发展的趋势。
（二）企业抗风险能力弱
自由资金不足是房地产企业普遍存在的问题，企业所需资金主要是靠通过银行贷款解决。1998年，我国房地产开发企业总负债14857.3亿元，负债率为76.1%，到2003年，总负债30698.6亿元，负债率为75.8%，负债率一直居高不下。过高的负债率必然使企业经营的风险增加，一旦商品房销售不畅，资金回笼不及时，就会导致工程难以为继，引发连锁反应。
（三）企业管理存在诸多问题
大多数民营房地产企业的管理水平层次低，注重项目运营，轻企业管理。它们不是在做一个企业，而只是在运作一个个项目，没有完整的管理体系和规章制度，没有长期的战略，也不研究企业的经营模式、产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，波动性很大。大多数企业还存在人才短缺的问题。这些企业只重视土地和资金，不重视内部专业技术人员的培养，没有长期的人才战略和人才储备，需要什么样的人临时招什么样的人，人才流动性很大。
来源:考试大-建筑工程类考试
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