建筑商在房地产市场上的风险防范

　　建筑商在房地产市场上面临着激烈的竞争与考验，不但要寻找、开发市场，而且必须善于处理各种各样的问题并避免由于工期、验收标准、工程款结算等问题而形成的风险。笔者正是试图从专业律师的角度对建筑商的困境从法律层面提出一些有益的建议与对策，希望给建筑业界的朋友更多的帮助。考试论坛
　　一、 假项目的风险对于从事多年建筑开发工作的公司而言，最痛恨的莫过于此。但是，有一些不法之徒仍然利用建筑商急于找到项目的心理，打着某个项目的旗号，利用各种手段，在谈判过程中提供规划批复、设计图纸等等一些列看似真实的信息诱使建筑商钻入早已部好的保证金陷阱。对于这种欺诈问题，不容忽视，建筑商可以采取以下防范的措施：
　　1、 核查对方提供的各种批文及其他相关文件。
　　2、 到规划局、建委、房地局核实项目的具体信息。
　　3、 到银行核实对方的资金情况
　　4、 委托律师进行必要的资信调查
　　二、 防范“空手道”陷阱由于房地产市场的利益驱动，有一些资金根本不足的开发公司通过种途径违规进行开发。在房地产公司自有资金严重不足的情况下，拿到一个项目如何运作？随之而来的就是搞联建或要求建筑商垫资开发，有些是要求建筑承包商垫资至基础工程完毕，还有一些则要求建筑承包商垫资至住结构封顶。这种垫资的法律后果比较严重，对于建筑公司而言为了节约成本、加快工期建设，有部分建筑承包商不得不以牺牲建筑质量为代价。结果由建筑质量而引发各种法律纠纷。还有一些情况下，由于房地产销售的影响或房地产商将资金挪作他用，当建筑商依照约定完成工程时，却拿不到工程款项，以至资金滞留，无法正常运营。实际案例中，建筑商遭遇的困境都说明一个问题：那就是建筑商的领导层必须从法律的角度，更加理性的考虑投资及工程的效益，应当以提前防范的手段避免卷入不应当卷入的陷阱。
　　三、 合同陷阱的防范有部分房地产市场的投机分子利用合同的签订来达到其追逐高额利润的目的。例如：在合同中签订一些条款，对工程款的给付予以限制：或是经过验收或是经过专家测试，但在工程完工之后，开发商又使用各种手段不做验收、测试等工作，因而导致建筑商部分工程款项无法拿到。建筑商对于建筑承包开发合同应当给予充分的重视，很多房地产商与建筑商诉讼的案例中，房地产商胜诉就取决于某些合同条款。因此，谨慎签订承包合同条款，可以从法律的角度防范风险的发生。
　　四、 工程施工中的风险防范工期、质量、工程款的支付、验收及保修、工程的决算都是建筑承包商在工程施工中关注的问题。其中，认为工程的质量、工程款的支付及工程的验收最为关键。
　　1、 对于工程质量一定要在承包合同中做出明确约定，尤其是如何评定的详细标准而且建筑承包商一定要将其控制在可以实现的范围内，对于无法实现的则坚决不能写入合同之中。
　　2、 一般情况下，预付款百分之十五至百分之二十较为合理，工程款的支付以工程进度以及工程的质量验收为前提，但在实践中，经常发生由于开发商资金不到位，拖延支付工程款或由于承包方逾期施工，开发商拒不支付工程款的现象，这些矛盾处理不得当就会激化问题，笔者认为如果在开发商资金不到位的情况下，建筑承包商可以采取暂停施工并书面通知开发商支付工程款，或者如果为赶工期，建筑承包商也可以法律途径书面通知开发商逾期支付工程款的后果并继续进行施工。这些书面通知一般应当采取当面送达并签收或特快专递等形式，以确保日后发生诉争时的证据效力。
　　3、 对于工程款的结算实际上是建筑承包商最为关注的问题。长期以来，工程尾款的结算一直是困扰开发商与建筑承包商的一大问题。一般在工程竣工验收后，开发商（发包方）与建筑承包商在工程结算上会产生较大分歧，这些主要是由于工程建设过程中的设计变更、工程量变化、工程款未及时支付、逾期竣工等因素造成，笔者认为这些因素部分可以归结为工程建设管理中的混乱造成，针对以上问题，笔者建议采取以下措施：在合同中对关键词与做出明确解释；对工程设计变更的程序及变更后的法律责任做出明确约定；工程量增加或减少必须经过必要的鉴证手续；在合同中就费用计算规定详细明确的计算方法。
　　当然还有一种情况发生较多，那就是工程决算时，由于建筑承包商送达决算报告时忽略了签收的细节，以至于开发商否认承包方提供决算报告的事实。从法律的角度，决算的时间及决算报告的提交应当在合同中加以明确规定，尤其对于开发商（发包方）的审价时间也要做出明确规定，最好约定如果在规定时间内双方就工程决算价款不能达成一致意见，则可由双方共同委托工程审价机构进行审计，以减少不必要的诉争。
　　综上所述，在房地产市场日趋发展的今天，希望建筑开发商能够在房地产市场中规范运行，以法律维护自己的合法权益、防范风险，以成熟的管理机制赢得更为广阔的市场。