2012年中级会计职称《中级会计实务》第四章知识点：投资性房地产

　　考点五：投资性房地产后续计量模式的变更
　　（一）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
　　投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示：
　　
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　【提示】在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据
　　表明，当企业首次取得的投资性房地产时，其公允价值不能持续可靠取得，则应采用成本模
　　式进行后续计量。
　　（二）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
　　具体账务处理：
　　借：投资性房地产——成本（计量模式变更日的公允价值）
　　　　投资性房地产累计折旧（或摊销）（成本模式下计提的折旧或摊销）
　　　　投资性房地产减值准备（成本模式下计提的减值）
　　　　贷：投资性房地产（原价）
　　　　　　盈余公积和未分配利润（贷方差额或借方差额）
　　【例题4·计算分析题】20×6年12月31日，甲企业支付9 000万元购入一栋写字楼对外出租，每年于12月31日收取当年的租金100万元，采用成本模式进行后续计量。预计使用年限为30年，预计净残值为零。20×9年1月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年1月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧600万元，账面价值为8 400万元，公允价值为9 500万元。甲企业按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
　　甲企业的账务处理如下：
　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　 9 500（变更日的公允）
　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　 600
　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　 9 000（原价）
　　　　　　利润分配­——未分配利润　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　 　 110
　　【解释】为什么需要调整盈余公积和未分配利润。
　　作为会计政策变更处理，具体操作是需要将该交易或事项从产生就视同采用公允价值模式进行计量处理，将之前与成本模式下的差额进行调整。

　　账务处理：
　　借：投资性房地产——累计折旧 600
　　　　贷：其他业务成本 600
　　借：投资性房地产——公允价值变动 500
　　　　贷：公允价值变动损益 500
　　借：投资性房地产——成本 9 000
　　　　贷：投资性房地产 9 000
　　三个分录合并:
　　借：投资性房地产——成本 9 000
　　　　　　　　　　——公允价值变动 500
　　　　投资性房地产累计折旧 600
　　　　贷：投资性房地产 9 000
　　　　　　公允价值变动损益 500（最终影响盈余公积和未分配利润）
　　　　　　其他业务成本 600（最终影响盈余公积和未分配利润）
　　甲企业的账务处理如下：
　　借：投资性房地产——成本　　　　　　　　　　 9 500（变更日的公允）
　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　 600
　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　　　 9000（原价）
　　　　　　利润分配——未分配利润　　　　　　　 990
　　　　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　 110
　　【例题5·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（ ）。（2011年）
　　A.资本公积 B.营业外收入
　　C.未分配利润 D.投资收益
　　【答案】C
　　【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量的，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
　　【例题6·多选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（ ）。（2008年考题）
　　A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
　　B．满足特定条件时可以采用公允价值模式
　　C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
　　D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
　　【答案】ABD
　　【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。
　　【例题7·单选题】下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（ ）。（2007年考题）
　　A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
　　C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
　　D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量
　　【答案】D
　　【解析】投资性房地产采用成本模式计量的，期末应考虑计提减值准备；公允价值模式核算的不能再转为成本模式核算；而成本模式核算的符合一定的条件可以转为公允价值模式；采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值变动金额应计入公允价值变动损益。

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