您现在的位置:233网校 >中级经济师 > 模拟试题 > 房地产模拟题

2018年中级经济师《房地产》章节习题:第八章

来源:233网校 2018-09-22 00:00:00

为了帮助广大考生有效备考,小编特整理了2018年中级经济师《房地产专业》章节习题及答案,快来练习吧!2018经济师冲刺锁分>>

『下载233网校app-记考点,做好题』进入下载》》

014.jpg

2018年中级经济师考试《房地产》章节习题:第八章

【习题】建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失,属于( )折旧。 (2011年真题)

A.功能

B.经济

C.物质

D.快速

答案:B

解析:本题考查经济折旧。经济折旧也称为外部折旧,是指因建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素、区位因素,也可能是其他因素。在经济不景气时期房地产的价值下降,这也是一种经济折旧。

【习题】基于租赁收入测算净收益的基本公式为:净收益=( )-运营费用。 (2011年真题)

A.总收入

B.有效毛收入

C.潜在毛收入

D.毛利润

答案:B

解析:本题考查净收益的计算。基于租赁收入的净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用,所以选择B。

【习题】利用假设开发法估价,下列情形中会使评估价格高的是( )。 (2010年真题)

A.后续开发建设的必要支出大

B.后续开发建设的应得利润大

C.开发完成后的房地产价值大

D.开发期长

答案:C

解析:本题考查房地产估价的假设开发法。假设开发法的基本公式为:待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。AB两项都会使评估价格偏低,D如要精确考虑时间,则时间长,管理费用和投资利息一般会大,所以算出来的待开发房地产价值也会偏低。

【习题】某旧住房因没有独立的卫生间所造成的价值损失,属于( )。 (2010年真题)

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.外部性折旧

答案:B

解析:本题考查建筑物功能折旧。功能折旧也称为无形损耗,是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

【习题】净收益=潜在毛租金收入-( )+其他收入-运营费用。(2009年真题)

A.空置和收租损失

B.还本付息额

C.折旧额

D.所得税

答案:A

解析:本题考查基于租赁收入测算净收益的基本公式。净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。

【习题】某建筑物8年前建成交付使用,建筑面积为120㎡,单位建筑面积的重置价格为600元/㎡,年折旧额为1 440元,用直线法计算该建筑物的成新率是( )。(2009年真题)

A.81.00%

B.84.00%

C.84.17%

D.84.80%

答案:B

解析:本题考查成新率的计算方法。

方法一:成新率=[1-(1-R)t/N]×100%,由于题目给出了年折旧额的值,所以可知C(1-R)/N=1440,C=600×120=72000,可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

【习题】待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-( )。(2008年真题)

A.取得待开发房地产的税费

B.转让待开发房地产的税费

C.销售开发完成后的房地产的税费

D.取得待开发土地的费用

答案:A

解析:本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。

【习题】在房地产估价中,建筑物折旧=建筑物重新购建价格-( )。(2008年真题)

A.房地产价格

B.建筑物开发成本

C.土地价值

D.建筑物市场价值

答案:D

解析:本题考查建筑物折旧。建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值。

【习题】某宗房地产的成交价格为3000元/平方米,买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10% ,交易税费均由买方缴纳,则该房地产的正常市场价格 ( )。

A.高于 3000元/平方米

B.低于 3000元/平方米

C.为 2700元/平方米

D.为 3300元/平方米

答案:A

解析:本题考查交易情况修正。交易税费由买方缴纳,意味着3000元/平方米是卖方的实得,正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费,所以本题中正常价格一定比3000元高。

【习题】建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失,属于( )。(2007年真题)

A.功能折旧

B.经济折旧

C.物质折旧

D.外部性折旧

答案:C

解析:本题考查物质折旧。物质折旧也称为有形损耗,是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

【习题】报酬率等于( )、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。(2007年真题)

A.低风险报酬率

B.银行存款利率

C.银行贷款利率

D.无风险报酬率

答案:D

解析:本题考查报酬率的求取。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

【习题】某宗房地产2016年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2016年4月至7月的价格指数分别为103.0,105.0,108.0,105.0(均以上个月为100),则将该价格调整到2016年7月的价格为( )元/平方米。

A.3058.3  B.3150.0

C.3240.0  D.3679.3

答案:D

解析:本题考查对可比实例成交价格进行处理。环比指数价格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26。

【习题】建筑物经济寿命与自然寿命的关系为( )。

A.经济寿命≤自然寿命

B.经济寿命≥自然寿命

C.经济寿命=自然寿命

D.经济寿命>自然寿命

答案:A

解析:本题考查建筑物折旧的求取方法。经济寿命≤自然寿命。

【习题】某宗房地产预计其未来年净收益为100万元,收益年限为35年,资本化率为10%。该宗房地产的价值为( )万元。

A.964.4

B.977.9

C.1000.0

D.3500.0

答案:A

解析:本题考查收益法的计算公式。

【习题】假设开发法中的开发经营期的起点是( )的时间。

A.土地开始开发

B.房屋开始施工

C.开始租售开发完成后的房地产

D.取得估价对象

答案:D

解析:假设开发法中,开发经营期的起点是取得估价对象的日期,即价值时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

【习题】某人拥有一套住房,若出租,则年租赁净收入为2万元。若其拟出售此住房,并要求年收益率为12%时,假设收益年期无限,则此住房的净销售收入应为( )万元。

A.14.58

B.15.43

C.16.67

D.17.32

答案:C

解析:本题考查收益法的计算公式。

【习题】在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为( )。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

答案:A

解析:(100/102)×(97/100)=97/102=0.95。

【习题】某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率为6%,经济寿命为30年,计算该建筑物的现值是( )元。

A.70880

B.71936

C.77952

D.81562

答案:B

解析:建筑物现值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936。

备考试题:经济师考试题库[章节练习]、[模拟试题]、[历年真题]海量免费试题在线测试,各科真题试卷实战演练。

>>2018年中级经济师零基础早日通过考试方案,送教材+通关宝典>>2018年中级经济师考试

添加经济师学习群或学霸君

领取资料&加备考群

经济师备考学习群

加入备考学习群

经济师备考学习群

加学霸君领资料

拒绝盲目备考,加学习群领资料共同进步!

互动交流
扫描二维码直接进入经济师微信公众号

微信扫码关注公众号

获取更多考试资料