知识点三十一、土地增值税的税率与应纳税额的计算
（一）税率——四级超率累进税率（考试中给）
（二）应纳税额的计算
1.确定收入额
2.明确扣除项目
3.计算增值额
增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额
4.计算增值率
增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
5.确定适用税率和速算扣除系数
按照计算出的增值率，确定适用税率和速算扣除系数
6.计算应纳税额
土地增值税应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
单项选择题
◎李某2011年3月转让其2007年1月购买的一处住房，取得转让收入50万元，缴纳相关税费5万元，购入时价格30万元。本次转让中李某应缴纳土地增值税（ ）。
A.0
B.3
C.4.5
D.5
【正确答案】：A
【答案解析】：本题考核土地增值税减免税的规定。2008年11月1日起，对个人转让住房一律免征土地增值税。
知识点三十二、土地增值税税收减免
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。
了解普通标准的住宅。注意：
（1）高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
（2）纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的比照有关规定免征土地增值税。
3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
4.自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
知识点三十三、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点
（一）纳税申报程序
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以按月或按季定期进行纳税申报。
纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，之后办理纳税清算后，多退少补。
（二）纳税清算
1.土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
| 应进行清算 | 主管税务机关可要求纳税人进行清算 |
| ①房地产开发项目全部竣工、完成销售的 | ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 |
| ②整体转让未竣工决算房地产开发项目的 | ②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 |
| ③直接转让土地使用权的 | ③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 |
| ④省级税务机关规定的其他情况 |
3.土地增值税清算应报送的资料（了解）
4.清算后再转让房地产的处理
纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
5.土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
（三）土地增值税纳税地点
向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
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