知识点二、契税法律制度
契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。
注意：我国目前房地产类税收主要包括耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税。契税是对土地、房屋权属转移行为征收的一种税，是唯一从需求方进行调节的税种。
一、纳税义务人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。（买契税）
二、征税对象——契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权的转让，但不包括农村集体土地承包经营权的转让
3.购买、受赠和交换的房屋
4.特殊形式：
（1）以土地、房屋权属作价投资入股，
（3）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属等；
（5）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；
（6）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。
企业破产清算期间，债权人破产企业土地、房屋权属的，免征契税。
但是土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。
三、税率与计税依据
契税采用幅度比例税率3%-5%。
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益的一方交纳契税。（类似于购买方）
4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据是补交的土地使用权出让费或土地收益。
四、税收优惠
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。
五、纳税申报及缴纳
（一）契税纳税环节——纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（二）纳税申报期限——纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳税申报。——与土地增值税7天比较
（三）纳税地点：土地、房屋所在地
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