第五节 房地产开发项目质量管理
　　一、房地产开发项目质量管理概述
　　(一)房地产开发项目质量的概念和构成
　　概念：国家现行的法律、法规、技术标准和设计文件以及房地产建设项目合同中对项目安全、使用、经济、美观等特性的综合要求
　　体现
　　可用性
　　可靠性
　　经济性
　　环境协调
　　业主要求的其他特殊功能
　　内容：工程实物质量
　　工序质量
　　分项工程质量
　　分部工程质量
　　管理过程质量
　　技术、组织工作的水平和完善程度
　　(二)房地产开发项目的全面质量管理的基本观点
　　全面质量管理(三全)
　　全过程
　　全员
　　全方位
　　基本观点
　　质量的观点
　　以预防为主的观点
　　为用户服务的观点
　　一切用数据说话
　　【例题·单选题】【2007年真题】全面质量管理的基本观点包括：质量的观点，以()为主的观点，为用户服务的观点和一切用数据说话。
　　A.控制
　　B.预防
　　C.经济效益
　　D.激励
　　【答案】B
　　(三)全面质量管理程序(PDCA)
　　计划
　　编制项目质量计划，明确终产品和中间产出物应符合的质量要求
　　执行
　　检查
　　处理
　　预防
　　纠偏-返工
　　二、项目质量计划

阶段	文件	主要内容
决策阶段	质量策划书	①质量策划目的 ②主要人员职责 ③人力、物力等资源管理 ④质量控制过程及控制程序 ⑤测量、分析和改进
设计阶段	设计任务书	①根据总功能目标提出具体的质量要求 ②各部门提出对规划及建筑等方面的质量要求
施工阶段	施工组织设计 施工项目管理实施规划文件	①工程特点及施工条件分析 ②质量目标与分解目标 ③质量管理组织机构、人员及资源配置计划 ④施工技术方案、施工程序 ⑤材料设备质量管理及控制措施 ⑥工程检测项目计划及方法⑦施工质量控制点的设置

　　三、质量控制
　　(一)质量控制特点
　　全面性
　　对项目的实体质量、功能、使用价值等全面控制
　　影响工程质量的各个阶段、各个环节和各个步骤进行控制
　　及时性与主动性
　　标准的报考性
　　应针对不同的产品、时段及质量要求进行
　　连续性和相关性
　　各个阶段控制连续
　　(二)设计与施工阶段质量控制措施

阶段	主要措施
设计阶段	①分阶段进行审查 ②委托专家审查 ③多方案对比选择 ④对设计工作质量进行检查　　 设计是否完整并被施工单位理解　　 设计是否符合规范要求
施工阶段	审核有关技术文件、报告或报表（10项） 现场质量监督检查（6项） 现场质量检验（3种方法）－目测法、工具测量法、试验法

　　四、质量验收
　　检验批验收
　　由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收
　　分项工程验收
　　由监理工程师组织施工单位专业质量负责人进行验收
　　分部工程验收
　　由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术、质量负责人进行验收
　　地基与基础、主体结构分部工程验收，勘察、设计单位项目负责人也应参加
　　单位工程验收
　　施工单位自检，并向建设单位提交工程验收报告
　　由建设单位组织施工、设计、监理单位验收
　　验收合格，向建设行政主管部门备案
　　【例题·单选题】【2006年真题】房地产开发项目建设完成后应进行竣工验收，由(　)递交竣工报告。
　　A.施工单位向开发商
　　B.开发商向质量监督站
　　C.工程监理机构向开发商
　　D.施工单位向质量监督站
　　【答案】A

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