2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章
46.基于租赁收入测算净收益（续）
■ 潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入
■ 其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入
■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失
■ 运营费用：维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用
■ 运营费用率＝运营费用/有效毛收入
47.运营费用中不包含四类费用
■ 房地产抵押贷款还本付息额
■ 会计上的折旧额
■ 房地产改扩建费用
■ 所得税
48.报酬率的求取
■ 投资回收与投资回报的区别
投资回收－所投入资本的回收，是保本
投资回报－投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润
■ 报酬率的实质
报酬率的实质是：投资回报/所投入的资本
报酬率与风险成正相关
49.报酬率的求取
■ 报酬率的求取方法
■ 潜在毛收入：假定充分利用无空置情况下可得收入
■ 其他收入：租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入
■ 有效毛收入：扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失
■ 运营费用：维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用
■ 运营费用率＝运营费用/有效毛收入
47.运营费用中不包含四类费用
■ 房地产抵押贷款还本付息额
■ 会计上的折旧额
■ 房地产改扩建费用
■ 所得税
48.报酬率的求取
■ 投资回收与投资回报的区别
投资回收－所投入资本的回收，是保本
投资回报－投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润
■ 报酬率的实质
报酬率的实质是：投资回报/所投入的资本
报酬率与风险成正相关
49.报酬率的求取
■ 报酬率的求取方法
| 方法 |
内含 | |
|
累加法 |
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠率 | |
|
市场法 |
无限年期 |
搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率 |
|
有限年期 |
有限年期用试错法 | |
50.假设开发法的适用范围
■ 适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
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