2014年中级经济师考试《房地产》章节复习讲义:第八章

第八章 房地产估价

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　　1.市场法的适用对象
　　■ 适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目
　　■ 不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目
　　2.市场法的步骤
　　■ 搜集交易实例
　　■ 选取可比实例
　　■ 对可比实例的成交价格进行适当的处理
　　价格换算－建立价格可比基础
　　价格修正－进行交易情况修正
　　市场状况调整－进行交易日期修正
　　进行房地产状况修正
　　■ 求取比准0价格
　　3.搜集交易实例
　　■ 要求
　　内容完整、真实
　　数量上尽可能的多
　　■ 内容
　　交易实例房地产的状况
　　交易双方基本情况
　　成交日期
　　成交价格
　　付款方式
　　交易情况
　　4.选取可比实例
　　■ 可比实例选取的四方面要求：
　　可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目
　　交易类型与估价目的相同
　　成交日期与估价时点尽量接近
　　成交价格是正常价格或可修正为正常价格
　　■ 数量要求
　　3～10个为宜。
　　5.建立价格可比基础（五统一）
　　■ 统一房地产范围
　　■ 统一付款方式
　　■ 统一价格表示单位
　　■ 统一币种和货币单位
　　■ 统一面积内涵和单位
　　6.统一付款方式
　　■ 将分期付款折算为在成交日期时一次性付清
　　■ A～P或是F～P的换算关系
　　
　　7.统一币种和货币单位
　　■ 不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价
　　■ 但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价
　　8.统一面积内涵和单位
　　■ 建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算
　　■ 关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的
　　建筑面积下的单价×建筑面积
　　＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
　　＝使用面积下的单价×使用面积
　　■ 根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。
　　9.税费的非正常负担
　　正常价格＝卖方实际得到的价格＋应由卖方负担的交易税费
　　应由卖方负担的交易税费＝正常价格×应由卖方缴纳的税费比率
　　正常价格＝买方实际付出的价格－应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率
　　【重点难点】
　　
　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的
　　10.市场状况调整的方法