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（三）房地产市场运行特点及主要参与者

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（三）房地产市场运行特点及主要参与者考点解析

所属考试：中级经济师

授课老师：李轻舟

所属科目：中级建筑与房地产经济

考点标签：了解

所属章节：第一章　建筑与房地产市场/第一节建筑与房地产市场运行机制/二、房地产市场运行机制

所属版本：

（三）房地产市场运行特点及主要参与者介绍

（1）区域性市场

房地产属于不动产，因而地域性很强，与周围环境关系极为紧密，因而房地产市场属区域性市场。

（2）周期性波动

随着经济周期性波动，房地产业发展和房地产市场也表现出周期性波动，但房地产市场周期性波动滞后于经济周期性波动。

（3）不完全竞争性

市场	表现
一级市场（土地使用权出让）	卖方垄断市场，买方竞争
二级市场（增量房or土地转让）	有限竞争市场（少数房企垄断）
三级市场（存量房）	竞争性更强的市场

（4）层次性（不同层次的城市，不同档次的需求）

（5）多重性

房地产需求有生产性、消费性、投资性需求，因而房地产既是生产资料，又是消费资料，还是投资品。

（6）多样性

多样性表现在哪些方面	具体内容
交易对象的多样性	土地使用权、房屋所有权、房屋使用权等
交易方式的多样性	出让、转让；出租、抵押等

（7）价格确定的复杂性

房地产市场交易价格需要房地产评估、咨询等专业机构合理确定房地产价格。

（8）风险性

政策性风险

在预售情况下按期交房（烂尾、跑路）的风险

财务风险

结构性供求不均衡的风险（主要针对供给方）

开发建设周期长引起的内外风险

专题更新时间：2025/08/01 14:39:57

（三）房地产市场运行特点及主要参与者考点试题

多选题 1.房地产市场风险大，房地产市场风险来自( )。

A . 政策性风险

B . 在预售情况下按期交房的风险

C . 财务风险

D . 结构性供求均衡的风险

E . 开发建设周期长引起的内外风险

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正确答案: A

答察解析: 此题考查房地产市场风险。房地产市场风险来自：
①政策性风险，是指因政府的产业政策、经济政策及某些干预措施而导致的不确性，这种风险对供给方和需求方都产生影响；
②在预售情况下按期交房的风险，这种风险对供给和需求双方均存在；
③财务风险，包括生产供应商财务状况恶化、资金链断裂的风险，买方由于情况变化引起的支付能力风险；
④结构性供求不均衡的风险，如住宅市场、商业地产市场供求不均衡带来的风险，这种风险主要存在于供给方；
⑤开发建设周期长引起的内外风险，包括不可抗力风险等。

多选题 2.下列关于建筑市场运行特点描述正确的有（）。

A . 建筑产品交易持续时间长，通常需要中间交易结算

B . 建筑市场竞争较为激烈

C . 竞争方式以竞争性谈判为主

D . 建筑市场风险大

E . 需求者向供给者进行预先订货式交易

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正确答案: A

答察解析: C-竞争方式以投标竞争为主

单选题 3.关于房地产市场的说法，正确的是（）。

A . 房地产市场属于完全竞争市场

B . 一级市场是指土地使用权出让或转让市场

C . 一级市场属于卖方垄断市场

D . 二级市场比三级市场竞争更加激烈

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正确答案: C

答察解析: A选项错误，不完全竞争
B选项错误，仅出让
C选项正确
D选项错误，三级竞争性更强
房地产市场属于不完全竞争市场

多选题 4.下列属于房地产市场运行特点的有（）。

A . 周期性波动

B . 完全竞争性

C . 交易方式的单一性

D . 价格确定的简单性

E . 多重性

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正确答案: A

答察解析: 房地产市场运行特点有：区域性市场、周期性波动、不完全竞争性、层次性、多重性、多样性、价格确定的复杂性、风险性。其中，多样性一方面是交易对象的多样性，包括土地使用权出让、土地使用权转让、房屋所有权、房屋使用权等；另一方面是交易方式的多样性，包括出让、转让、出租、抵押等多种交易方式。

多选题 5.下列属于房地产市场运行特点的有( )。

A . 周期性波动

B . 不完全竞争性

C . 层次性

D . 价格确定的简单性

E . 多重性

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正确答案: A

答察解析: 此题考查房地产市场运行特点。房地产市场运行特点有区域性市场、周期性波动、不完全竞争性、层次性、多重性、多样性、价格确定的复杂性、风险性。

大咖讲解：（三）房地产市场运行特点及主要参与者

李轻舟

中级经济师

中国建设教育协会专家库专家，高级工程师，全国一级建造师，全国监理工程师，注册执业资格考试老师。

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一、建筑市场运行机制

建筑市场是以建筑产品作为交易对象的市场，是建筑产品交换关系的总和。

1、建筑市场运行机制 -需求；供给

业主（建设单位）	需求种类
政府	以社会效益为主的公共建筑；对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑
企事业单位	①房地产开发企业 ②房地产开发企业之外的企事业单位
个人	①个人消费需要（主要是住宅） ②资金保值的考虑（少数情况）

建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资，建筑业总产值占同期固定资产投资比重近年来达到50%左右。

2、建筑市场运行机制 -需求；供给

※建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工单位。

※由于建筑产品生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上是建筑生产能力。

※建筑生产能力=各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力+相互之间的组合能力

☆建筑市场运行机制 -需求；供给

※分析建筑市场供求关系，不仅要考察供求总量，还要考察供求结构。2023新增

☆建筑市场运行机制 -建筑市场运行特点×8

（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。

（2）建筑产品交易持续时间长。

（3）建筑市场存在显著地区性。

※建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。

（4）市场竞争较为激烈。

※买方市场，卖方竞争激烈

（5）竞争方式以投标竞争为主

（6）供求不均衡普遍存在

※建筑供给能力相对稳定，而投资受经济周期波动和政策性影响较大。建筑市场供求不均衡状态普遍存在。

（7）交易计价方式独特（单件、多次计价、分部组合计价）↓

（8）建筑市场风险大。

出发点

风险种类

供给者角度

定价风险

生产风险

需求者角度

价格与质量的矛盾

价格与交货时间的矛盾

预付款风险

3、运行特点：

（1）单件计价

（2）多次计价

（3）分部组合计价

高频

（一）建筑市场供求

筑市场运行机制 -需求；供给

业主（建设单位）	需求种类
政府	以社会效益为主的公共建筑；对国有资源（如江河治理、围海造地等）开发和利用的建筑
企事业单位	①房地产开发企业 ②房地产开发企业之外的企事业单位
个人	①个人消费需要（主要是住宅） ②资金保值的考虑（少数情况）

※建筑市场需求来自各类业主的固定资产投资，建筑业总产值占同期固定资产投资比重近年来达到50%左右。

☆建筑市场运行机制 -需求；供给

※建筑市场供给者是建筑产品的生产者，即提供建筑产品某一阶段或全过程的生产，主要包括工程勘察、工程设计和工程施工单位。

※由于建筑产品生产是预订式生产，即先订货后生产，因此，建筑产品的供给实质上是建筑生产能力。

※建筑生产能力=各环节（勘察、设计、施工）生产者的生产能力+相互之间的组合能力

☆建筑市场运行机制 -需求；供给

※分析建筑市场供求关系，不仅要考察供求总量，还要考察供求结构。

高频

（二）建筑市场运行特点

（1）建筑产品由需求者向供给者进行预先订货式交易。

（2）建筑产品交易持续时间长。

（3）建筑市场存在显著地区性。

建筑产品的固定性决定交易过程相关要素，交易规则、交易价格、合同条款、竞争态势等都有较强的地区性。

（4）市场竞争较为激烈。

买方市场，卖方竞争激烈

（5）竞争方式以投标竞争为主

（6）供求不均衡普遍存在

建筑供给能力相对稳定，而投资受经济周期波动和政策性影响较大。建筑市场供求不均衡状态普遍存在。

（7）交易计价方式独特（单件、多次计价、分部组合计价）↓

（8）建筑市场风险大。

高频

（一）房地产市场需求

1、房地产供给特性

供给特性	内容
土地供给的刚性	自然供给：取决于地球提供的天然可利用土地经济供给：在自然供给的基础上，通过人类开发取得的可供生产或生活利用的土地数量从国家整体规划而言土地供给是有限和刚性的
供给的滞后性	房地产生产周期较长，决定了供给的滞后性
供给的异质性	土地、开发等都不可能完全相同
供给的层次性	①与需求的层次性对应，供给也分为不同层次 ②供给的可获得性不同：实际供给和潜在供给