知识点：投资性房地产转换的会计处理
（一）转换日的确定
1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
注意：处理思路——投资性房地产转换类型
成本模式：
1.投资性房地产→非投资性房地产
2.非投资性房地产→投资性房地产
公允价值模式：
1.投资性房地产→非投资性房地产
2.非投资性房地产→投资性房地产
（二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。
1.投资性房地产转换为非投资性房地产：
（1）投资性房地产转换为自用房产
将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
（2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
注意1：房地产公司作为存货的房地产用“开发产品”科目；
注意2：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：
（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）
存货跌价准备（已计提的跌价准备）
贷：开发产品（账面余额）
（2）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（三）公允价值模式下的转换
1.投资性房地产转换为非投资性房地产
应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定资产、无形资产或开发产品（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
投资性房地——公允价值变动（或借记）
公允价值变动损益（或借记）
2.非投资性房地产转换为投资性房地产
投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
（1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。
借：投资性房地产——成本（公允价值）
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
贷：固定资产、无形资产或开发产品
资本公积——其他资本公积
（2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；
借：投资性房地产——成本（公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备或存货跌价准备
公允价值变动损益
贷：固定资产或开发产品
注意：
公允价值计量模式下：
投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。
自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，差额计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，差额计入公允价值变动损益。
处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益（“其他业务成本”科目）。
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