基础知识
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基础知识考点解析
基础知识介绍
（1）公积金个人住房贷款的概念和特点
概念：指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向符合公积金中心规定条件的职工个人发放的，用于购买、建造、翻建、大修自住住房的贷款。
特点：互助性、普遍性、利率低、期限长（最长30年，贷款到期日不超过借款申请人(含共同申请人)法定退休时间后5年）
（2）公积金个人住房贷款的要素
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贷款对象 |
①具有城镇常住户口或有效居留身份； ②按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户； ③有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； ④有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件； ⑤有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建造、翻建、大修）住房的首付款； ⑥有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； ⑦符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。 |
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贷款利率 |
按中国人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。 |
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贷款期限 |
最长为30年，如当地有特殊规定按当地政策执行。 |
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还款方式 |
等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。 |
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担保方式 |
抵押、质押、保证 |
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贷款额度 |
目前，公积金个人住房贷款最低首付款比例为20%，实施限购限贷政策的城市，按当地住房公积金信贷政策执行。 |
（3）公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
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职责分工 |
①公积金管理中心基本职责：制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。 ②承办银行职责 基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。 可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。 |
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操作模式 |
第一种模式：银行受理，公积金管理中心审核审批，银行操作 第二种模式：公积金管理中心受理、审核和审批，银行操作 第三种模式：公积金管理中心和承办银行联动 |
（4）公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别
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公积金房贷 |
自营性房贷 |
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承担风险的主体 |
商业银行不承担贷款风险 |
商业银行承担贷款风险 |
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资金来源 |
公积金管理部门归集的住房公积金 |
银行自有的信贷资金 |
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贷款对象 |
住房公积金缴存人 |
符合贷款条件的、具有完全民事行为能力的自然人 |
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贷款利率 |
公积金房贷低于自营性房贷 |
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审批主体 |
由各地公积金管理中心负责审批 |
由商业银行自己审批 |
基础知识考点试题
大咖讲解：基础知识
贷款流程
（1）贷款的受理与审查
银行要先和公积金管理中心签订住房公积金贷款业务委托协议书，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后，才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
（2）贷款的审查与审批
贷前审查：借款人缴存住房公积金情况；借款用途；借款内容；贷款资信审查。
贷款审批：登记台账；贷款审批；核对或登记台账。
（3）贷款的签约与发放
贷款签约：合同签约；担保落实；申领和拨存基金。
贷款发放：承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记（备案）手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。
（4）支付管理
支付操作要点：明确借款人应提交的资料要求；明确支付审核要求；完善操作流程；合理确定流动资金贷款的受托支付标准；要合规使用放款专户。
（5）贷后管理
①承办银行应定期对公积金贷款的办理情况进行检查。检查内容：业务操作的合规性；是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务；贷款账户的催收情况等。
②协助催收贷款
Ⅰ、逾期90天以内：短信、电话和信函等进行催收。
Ⅱ、超过90天：给借款人发出提前还款通知书，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。
Ⅲ、如果在提前还款通知书确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，就抵押物的处置与借款人达成协议。
Ⅳ、逾期180天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
③对账工作：与公积金管理中心对账、与借款人对账。
④基金清退和利息划回：承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
⑤贷款手续费的结算：按委托协议的约定，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
⑥担保贷后管理：对已发放贷款，具备抵押登记（含预登记）办理条件后，应及时办理抵押登记手续，并及时修改维护抵押登记信息，处理抵押物账务，并将他项权证移交入库；结清贷款的，对注销的抵押登记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。
⑦贷款数据的报送：承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时向公积金管理中心报送公积金贷款数据、报表及其他资料，并确保报送资料的真实性、完整性和准确性。
⑧委托协议终止：公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。
⑨档案管理：贷款发放后，经办人员应在一定时间内，对贷款资料进行复查和清理，检查资料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序。
贷款的受理与调查
贷款的受理与调查
银行要先和公积金管理中心签订住房公积金贷款业务委托协议书，取得公积金个人住房贷款业务的承办权之后，才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
贷款的审查与审批和贷款的签约与发放
（1）贷款的审查与审批
贷前审查：借款人缴存住房公积金情况；借款用途；借款内容；贷款资信审查。
贷款审批：登记台账；贷款审批；核对或登记台账。
（2）贷款的签约与发放
贷款签约：合同签约；担保落实；申领和拨存基金。
贷款发放：承办银行必须在收到公积金管理中心拨付的住房委托贷款基金，办妥所购房屋抵押登记（备案）手续，审核放款资料齐全性、真实性和有效性后发放贷款。
支付管理和贷后管理
（1）支付管理
支付操作要点：明确借款人应提交的资料要求；明确支付审核要求；完善操作流程；合理确定流动资金贷款的受托支付标准；要合规使用放款专户。
（2）贷后管理
①承办银行应定期对公积金贷款的办理情况进行检查。检查内容：业务操作的合规性；是否按委托协议要求的工作时限办理贷款业务；贷款账户的催收情况等。
②协助催收贷款
Ⅰ、逾期90天以内：短信、电话和信函等进行催收。
Ⅱ、超过90天：给借款人发出提前还款通知书，有权要求借款人提前偿还全部借款，并支付逾期期间的罚息。
Ⅲ、如果在提前还款通知书确定的还款期限届满时，仍未履行还款义务，就抵押物的处置与借款人达成协议。
Ⅳ、逾期180天以上，将对拒不还款的借款人提起诉讼，对抵押物进行处置；处分抵押物所得价款用于偿还贷款利息、罚金及本金。
③对账工作：与公积金管理中心对账、与借款人对账。
④基金清退和利息划回：承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时将回收贷款本金与利息划入公积金管理中心指定的结算账户和增值收益账户，及时进行资金清算。
⑤贷款手续费的结算：按委托协议的约定，公积金管理中心应定期（每月、每季、每年）按比例将委托贷款手续费划归给承办银行。
⑥担保贷后管理：对已发放贷款，具备抵押登记（含预登记）办理条件后，应及时办理抵押登记手续，并及时修改维护抵押登记信息，处理抵押物账务，并将他项权证移交入库；结清贷款的，对注销的抵押登记相关资料进行核实审查，及时办理抵押登记注销手续和处理相关账务。
⑦贷款数据的报送：承办银行应根据公积金管理中心的委托要求和具体规定，按时向公积金管理中心报送公积金贷款数据、报表及其他资料，并确保报送资料的真实性、完整性和准确性。
⑧委托协议终止：公积金管理中心与承办银行的委托贷款协议终止时，承办银行应清算住房委托贷款手续费，办理公积金管理中心存款账户的销户交易，最后移交和报送公积金管理中心账户记账回单及相关业务资料。
⑨档案管理：贷款发放后，经办人员应在一定时间内，对贷款资料进行复查和清理，检查资料的有效性和完整性，对文件材料进行整理，合理编排顺序。
