个人商用房贷款的含义和要素

贷款对象

商用房：临街商铺、住宅小区的商业配套房、商住两用房、办公用房（写字楼）以及购物中心等大型商业物业等。

贷款支持商用房的条件：①商用房所占用土地使用权性质为国有出让，土地类型为商业、商住两用或综合用地；②商用房为一手房的：房产已竣工，取得合法销售资格；商用房为二手房的：应取得房屋所有权证及土地使用权证。

借款人基本条件：①完全民事行为能力的自然人，18≤年龄＜65周岁；在境内工作、学习的境外个人须满足我国关于境外人士购房相关政策；

②合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明）；

③良好的信用记录和还款意愿；

④稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

⑤具有所购商用房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议；

⑥已支付所购商用房市场价值50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在45%及其以上），并提供首付款银行进账单或售房人开具的首付款发票或收据；

⑦在银行开立个人结算账户；

⑧贷款人规定的其他条件。

贷款利率

不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+60BP。个人商用房贷款执行浮动利率，如遇LPR调整，应按照合同约定的调整时间进行调整。

贷款期限

最长不超过10年。

还款方式

按月等额本息、按月等额本金等。

担保方式

原则上以所购商用房设定抵押。部分商业银行也允许采用其他方式（抵押、质押和保证等）。

采用第三方保证方式申请商用房贷款的，借款人应提供贷款银行可接受的第三方连带责任保证。

贷款额度

不得超过所购商用房价值的50%；

所购商用房为商住两用房的，不得超过所购商用房价值的55%。

贷款受理

以书面形式提出申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。

申请材料清单：①借款申请表；

②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件；

③借款人还款能力证明材料（收入证明材料、有关资产证明等）；

④商品房销（预）售合同或房屋买卖协议原件；

⑤所购商用房为一手房的，须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件；所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件；

⑥拟购房产为共有的、须提供共有人同意抵押的证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；

⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。

贷前调查

对开发商及楼盘项目的调查

①开发商的开发运营经验

②商用房项目的市场前景

对借款人的调查

①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果。

②借款人收入来源、还款能力。

③借款人资信状况、还款意愿。

④贷款年限加上借款人年龄是否符合规定。

⑤借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定的条件。

⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求。

⑦双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。

⑧贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。

贷款审查

对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、贷款风险因素等。

贷款审查完成后，应形成书面审查意见，连同申请材料一并送交贷款审批人进行审批。

贷款审批

①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票（收据）或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑；

②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信；

③贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定；

④贷款担保是否符合规定，以房产抵押方式设定担保的，抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现。

合作机构风险内容

开发商不具备房地产开发的主体资格或实力经验不足、开发项目“五证”虚假或不全、项目市场定位不准或运营不当，开发商恶意套取贷款资金等；

估值机构、地产经纪和律师事务所等中介机构不尽职或联合借款人欺诈银行骗贷等。

合作机构风险防控措施

①加强对开发商及合作项目审查；

②加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理；

③业务合作中不过分依赖合作机构。

信用风险内容

①借款人还款能力发生变化（借款人或保证人收入发生变化；商用房经营情况发生变化）

②借款人还款意愿发生变化。

信用风险防控措施

①加强对工薪类借款人还款能力和还款意愿的调查分析。

②做好对借款人经营收入及商用房项目运营前景调查。

操作风险内容

贷款受理与调查

①未深入调查借款申请人的主体资格是否符合规定；

②未深入调查借款申请人所提交的材料（真实性、合法性、有无涂改）；

③未深入调查借款申请人的担保措施是否足额、有效；

④未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度；

⑤将贷款调查的全部事项委托第三方完成。

贷款审查与审批

业务不合规；业务风险与效益不匹配；未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款。

贷款签约与发放

①合同凭证预签无效、合同制作不合格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字（签章）进行核实；

②在发放条件不齐全的情况下发放贷款；

③未按规定办妥相关评估、公证等事宜；

④未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式和发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算；

⑤借款合同采用格式条款未公示。

贷款支付管理

①贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证；

②直接将贷款资金发放至借款人账户；

③未接到借款人支付申请和支付委托的情况下，直接将贷款资金支付给房地产开发商；

④未详细记录资金流向和归集保存相关凭证，造成凭证遗失；

⑤未通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。

贷后管理

①未对贷款使用情况进行跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；

②贷款管理与其规模不相匹配，贷款管理力度偏弱，贷前调查材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测；

③未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；

④对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但未采取有效措施的。

操作风险防控措施

参照第3章个人住房贷款部分内容，加强对个人商用房贷款操作风险防控。

贷款受理

以书面形式提出申请，填写借款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。

申请材料清单：①借款申请表；

②借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件；

③借款人还款能力证明材料（收入证明材料、有关资产证明等）；

④商品房销（预）售合同或房屋买卖协议原件；

⑤所购商用房为一手房的，须提供首期付款的银行存款凭条或开发商开具的首期付款的发票原件及复印件；所购商用房为二手房的，须提供售房人开具的首期付款的收据原件及复印件；

⑥拟购房产为共有的、须提供共有人同意抵押的证明文件；抵押房产如需评估，须提供评估报告原件；

⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。

贷前调查

对开发商及楼盘项目的调查

①开发商的开发运营经验

②商用房项目的市场前景

对借款人的调查

①借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，借款行为是否自愿、属实，购房行为是否真实，并告知借款人须承担的义务与违约后果。

②借款人收入来源、还款能力。

③借款人资信状况、还款意愿。

④贷款年限加上借款人年龄是否符合规定。

⑤借款人购买商用房的价格是否合理，是否符合规定的条件。

⑥借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求。

⑦双人现场核实借款人拟购买的房产是否真实、合法、有效。

⑧贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。

贷款审查

对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查，重点关注调查人的尽职情况和借款人的偿还能力、诚信状况、担保情况、抵（质）押比率、贷款风险因素等。

贷款审查完成后，应形成书面审查意见，连同申请材料一并送交贷款审批人进行审批。

贷款审批

①贷款资料是否完整、齐全，资料信息是否合理、一致，首付款金额与开发商开具的发票（收据）或银行对账单是否一致，有无“假按揭”贷款嫌疑；

②借款人是否符合条件、资信是否良好、还款来源是否足额可信；

③贷款金额、成数、利率、期限、还款方式是否符合相关规定；

④贷款担保是否符合规定，以房产抵押方式设定担保的，抵押房产是否合法、充足和有效，价值是否合理，权属关系是否清晰，是否易于变现。

合作机构风险内容

开发商不具备房地产开发的主体资格或实力经验不足、开发项目“五证”虚假或不全、项目市场定位不准或运营不当，开发商恶意套取贷款资金等；

估值机构、地产经纪和律师事务所等中介机构不尽职或联合借款人欺诈银行骗贷等。

合作机构风险防控措施

①加强对开发商及合作项目审查；

②加强对估值机构、地产经纪和律师事务所等合作机构的准入管理；

③业务合作中不过分依赖合作机构。

信用风险内容

①借款人还款能力发生变化（借款人或保证人收入发生变化；商用房经营情况发生变化）

②借款人还款意愿发生变化。

信用风险防控措施

①加强对工薪类借款人还款能力和还款意愿的调查分析。

②做好对借款人经营收入及商用房项目运营前景调查。

操作风险内容

贷款受理与调查

①未深入调查借款申请人的主体资格是否符合规定；

②未深入调查借款申请人所提交的材料（真实性、合法性、有无涂改）；

③未深入调查借款申请人的担保措施是否足额、有效；

④未按规定建立、执行贷款面谈、借款合同面签制度；

⑤将贷款调查的全部事项委托第三方完成。

贷款审查与审批

业务不合规；业务风险与效益不匹配；未按权限审批贷款，使得贷款超授权发放；审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不具备贷款发放条件的借款人发放贷款。

贷款签约与发放

①合同凭证预签无效、合同制作不合格、合同填写不规范、未对合同签署人及签字（签章）进行核实；

②在发放条件不齐全的情况下发放贷款；

③未按规定办妥相关评估、公证等事宜；

④未按规定的贷款额度、贷款期限、担保方式、结息方式、计息方式、还款方式、适用利率、利率调整方式和发放方式等发放贷款，导致错误发放贷款和贷款错误核算；

⑤借款合同采用格式条款未公示。

贷款支付管理

①贷款资金发放前，未审核借款人相关交易资料和凭证；

②直接将贷款资金发放至借款人账户；

③未接到借款人支付申请和支付委托的情况下，直接将贷款资金支付给房地产开发商；

④未详细记录资金流向和归集保存相关凭证，造成凭证遗失；

⑤未通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途。

贷后管理

①未对贷款使用情况进行跟踪检查，房屋他项权证到位不及时，逾期贷款催收、处置不力，造成贷款损失；

②贷款管理与其规模不相匹配，贷款管理力度偏弱，贷前调查材料较为简单，贷后往往只关注借款人按月还款情况，在还款正常的情况下，未对其经营情况及抵押物的价值、用途等变动状况进行持续跟踪监测；

③未按规定保管借款合同、担保合同等重要贷款档案资料，造成合同损毁；他项权利证书未按规定进行保管，造成他项权证遗失，他项权利灭失；

④对借款人违背借款合同约定的行为应发现而未发现，或虽发现但未采取有效措施的。

操作风险防控措施

参照第3章个人住房贷款部分内容，加强对个人商用房贷款操作风险防控。