三、案例分析题（案例分析题：（共5题，每题8分，共40分））

81、某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l 200万元，一次性付清。预计建设期为两年，年建设投资800万元，第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计平均售价为4 000元／平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20％，现房销售期两年分别销售房屋的30％，销售税费等占销售收入的10％，基准收益率为l0％(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。

1.该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。
A.1 440
B.1 620
C.1 800
D.2 200

2.该项目的静态投资回收期为( )年。
A.2.47 
B.2.58
C.2.64 
D.2.72

3.该项目的净现值为( )万元。
A.-957.47
B.702.92 
C.1 278.99 
D.1 808.79

4.净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。
A.经济意义不同 
B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论
C.对再投资利润率的假定不同 
D.考虑了资金的时间价值

答案： D,C,C,ABC 1.首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。 住宅销售总额为0.4×15000=6000（万元）
2.题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。 3.本题考查净现值的计算。 4.本题考查净现值法与内部收益率法的区别，主要有三项不同：

82、 评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。

1.评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有( )。
A.成本法
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法

2.该酒店式公寓建成后的年净收益为( )元／平方米。
A.300 
B.360 
C.540 
D.600

3.已知报酬率为8％，该酒店式公寓建成后的价值为( )元/平方米。
A.3 000 
B.3 533 
C.3 577 
D.3 750

4.该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为( )年。
A.37 
B.38 
C.39 
D.40

答案： B,A,B,A 1.本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益＝潜在毛收入－空置损失－运营费用＝50-50×10％－50×40％＝25，则年净收益＝25×12＝300（元/平方米）。 3.本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。