对房地产项目中合同价款的控制

　　 在房地产商和承包商的关系中，房地产商期望最低的建造成本。其往往采用“合理低价中标”的招标方式选择承包商。而承包商在投标过程中，如何避免高价不中标及低于成本价而承担亏损风险，如何把握“合理低价中标”是保证承包商利润实现和规避风险的关键。下面通过合同形式、招标方式、实例分析几方面进行说明。
　　 1. 房地产商和承包商的合同约定形式。
　　 1.1 固定总价合同。合同工程价款为合同总价。即完成合同约定的全部工程内容的合同总价。这种合同承包商要考虑承担项目的全部风险。一般适用于风险不大，技术要求不太复杂、工期在一年以内、设计施工图纸齐全、工程要求十分明确的项目。
　　 1.2可调价总价合同。与固定总价合同有相同之处，即合同工程价款为合同总价。所不同的是在合同条款中双方商定：如果在执行合同的过程中由于通货膨胀引起的主要建筑材料成本增加达到某一限度，或由于房地产商的原因出现设计变更、工程签证、工期拖延等，合同总价应相应调整。这样房地产商承担了通货膨胀等不可预见的费用因素的风险，承包商承担其他风险。一般适用于工期较长（一年以上）、施工技术复杂的项目。
　　 1.3工程量清单单价合同。房地产商在招标文件中根据施工图纸确定工程量，承包商根据招标文件的条件及工程量确定单价。合同单价固定，不允许改变。若出现实际完成的工程量与招标文件的工程量差异超出合同约定界限时，可以按合同约定进行调整。这种合同房地产商和承包商共同承担风险，是现在工程量清单计价方式下常见的合同形式。
　　 1.4固定单价合同。合同以单方造价的形式约定合同价款。即承包商根据合同约定的承包范围做出的工程总造价除以工程建筑面积得到的单方造价。这种合同计算方式简单，承包商承担全部风险，是房地产商规避风险的一种合同形式。
　　 2. 房地产商的招标方式。
　　 2.1 编制标底。承包商报价在其规定的范围内则为有效报价。承包商有效报价的算术平均值乘以修正系数（通常为95%）为“合理价”，接近“合理价”者即为中标承包商。标底不参与评标。
　　 2.2 不编制标底。以承包商报价的算术平均值乘以修正系数（通常为95%）为“合理价”，接近“合理价”下限者即为中标承包商。
　　 2.3 以编制的标底作为“合理价”，接近“合理价”下限者即为中标承包商。
　　 2.4 以垫资进行前期工程施工为条件，确定首选中标承包商。房地产商多采用此种方式，以减少其资金的压力。
　　 3. 下面通过实例说明承包商如何确定投标报价
　　 3.1 投标
　　 2007年6月河北省石家庄市的某承包商拟对某房地产开发公司在山西寿阳开发建设的某工程进行投标。承包范围为设计施工图纸所包含的土建、水暖、电气工程。承包方式为固定单价合同，即单方造价包干的承包方式，包含材料上涨因素及其他不可预见的风险因素。由于房地产商追求利润最大化，其对成本和工期的控制近于苛刻。因而承包商对于投标报价的把握尤为关键，投标报价是工程项目盈亏的底线，如何确定投标报价是摆在承包商面前的首要任务。
　　 3.2 工程概况
　　 该工程建设地点在山西寿阳县，四栋住宅楼，结构形式及建筑面积等均相同。砖混结构，每栋住宅楼建筑面积5518平方米，总建筑面积22072平方米。地下一层，地上七层，六、七层为带阁楼跃层。建筑外立面为面砖，内装修天棚、内墙及楼地面均为毛面，外门窗及分户防盗门房地产商自理（不包含在预算造价内）。房地产商已做完桩基的地基处理工作，机械大开挖已完成，承包商只负责凿桩头及桩间挖土的工作。基础形式为带型基础，基础垫层为C10，其余混凝土均为C25。屋面为坡屋面铺水泥瓦，SBS高聚物改性沥青卷材防水，聚苯乙烯泡沫塑料板保温50mm厚。电气工程包含照明、电视、电话部分，配电箱只计安装费，箱体由房地产商自理。电视电话部分承包商只预埋管、盒。采暖工程中设计采用地暖，给排水部分包含冷热水。