所有权的取得与消灭

一、所有权的概念

所有权，是指所有人对自己的不动产或者动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。

【注意】所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。处分权是所有权内容的核心，是拥有所有权的根本标志。

二、所有权的法律特征

所有权的法律特征主要表现在所有权的独占性、全面性、单一性、存续性和弹力性。【记忆口诀】存单独占弹面

建筑物区分所有权是由专有权和共有权两方面构成的，因此权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。

1.专有部分，主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。

专有部分是通过一定方式对建筑物加以区分而分割出来的可以由特定主体独立使用的部分房屋。由于专有部分是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，这种单独所有权在进行登记以后，具有与普通的单独所有权相同的法律效力，权利人可以行使完全的占有、使用、收益和处分的权利。

由于专有部分和共有部分的一体性，《民法典》第272条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

2.共有部分，是指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

共有部分是区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，其范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等)。

共有人对共有部分享有的权利包括两个层次：共有权和共同管理权

（1）业主享有共有权

①建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

②建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

③建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

④占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（2）业主享有共同管理的权利

业主有权对共有部分与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分也负有相应的义务，业主不得以放弃权利为由不履行义务。

【注意】业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随着业主对专有部分所有权的转让而一并转让。

按份共有又称为分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。

（1）按份共有的共有人对共有财产享有一定的应有部分。

应有部分的确定(可以根据当事人的意思，也可以根据法律规定)，如果根据当事人的意思及法律规定两种方法不能确定应有部分的比例时，则应推定为各共有人的应有部分均等。

（2）按份共有人依据其应有部分，对共有物的全部享有使用和收益权，而不是对共有物按应有部分比例享有一定部分的使用和收益权。虽然按份共有人对共有物的用益权及于共有物的全部，且并不因应有部分的多少而有所不同，但该使用和收益权的行使不能损害其他共有人的权利。

（3）按份共有人享有要求分出自己应有部分的权利。

按份共有中的共有人不需经过其他共有人的同意而出卖自己的应有部分，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

（4）按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

【特别注意】《民法典》第301条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

共同共有是指根据一定原因成立共同关系的数人，共享一物的所有权。

（1）共同共有的发生以共同共有人之间存在共同关系为前提。共同关系是指两个或两个以上的人为共同目的而结合成为共同共有基础的法律关系，如夫妻关系、家庭关系等。

（2）在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额；只有在共同共有关系终止、共有财产分割以后，才能确定各共同共有人的份额。各共同共有人对整个共有财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利，同时对整个共有财产平等地承担义务。

（3）一般情况下，共同共有财产的处分应经全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。

（4）共同共有的形式主要包括三种：

①夫妻共同财产。

夫妻在婚姻关系存续期间，对共有财产享有平等的权利。夫妻双方出卖、赠与夫妻共有财产，应取得一致意见。只有在夫妻离婚，或夫妻一方死亡而继承开始时，才能对夫妻共有财产进行分割。

②家庭共有财产。

家庭共有财产是指家庭成员在家庭共同生活关系存续期间的共同劳动收入和所得。除法律另有规定或家庭成员之间另有约定外，家庭共有财产的使用、处分或分割，应征得全体家庭成员的同意。

③遗产分割前的共有。

在继承开始后遗产分割前，如果继

所有权的法律特征主要表现在所有权的独占性、全面性、单一性、存续性和弹力性。【记忆口诀】存单独占弹面