商品房预售实行严格的许可制度。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业在进行商品房预售前，必须向房地产管理部门申请并取得商品房预售许可证。以下是具体的申请流程：
交付土地使用权出让金并取得土地使用权证书：首先，房地产开发企业需要确保已经交付全部的土地使用权出让金，并取得了合法的土地使用权证书。
获取建设工程规划许可证和施工许可证：接下来，企业需要持有建设工程规划许可证和施工许可证，这两个许可证是项目合法建设的重要依据。
达到工程建设总投资的25%以上：按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是为了确保项目的资金投入已经达到了一定的程度，并且有明确的施工计划。
办理预售登记：最后一步是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，提交相关材料，经过审核后，取得商品房预售许可证明。
通过这一系列的步骤，房地产开发企业可以确保其预售行为符合法律法规的要求，保障购房者的权益，同时规范市场秩序。在整个申请过程中，企业应严格遵守相关规定，确保每一个环节都符合要求。
科目：中级建筑与房地产经济
考点：（二）商品房预售
