考点1贷款基础知识
1.(单选)下列关于个人住房贷款的利率和还款方式表述错误的是（ ）。
A．贷款合同签订后．未经贷款银行同意不得更改还款方式
B．借款人可以根据需要选择还款方式。一笔借款合同可以选择多种还款方式
C．个人住房贷款的计息、结息方式，由借贷双方协商确定
D．商业性个人住房贷款利率实行上限放开．下限管理
2．(单选)下列权利凭证中，（ ）不能作为个人住房贷款质押担保的质物。
A．国家重点建设债券
B．个人活期储蓄存折
C．个人定期储蓄存款存单
D．1999年以后财政部发行的凭证式国债
3．(单选)我国最早开办、规模最大的个人贷款产品是（ ）。
A．个人汽车贷款
B．个人教育贷款
C．个人经营类贷款
D．个人住房贷款
4．(单选)某男性借款人年龄45岁，向银行申请个人一手住房贷款，则贷款的最长年限一般不超过年．符合相关条件的可放宽到年。（ ）
A．30；35
B．25；30
C．20：25
D．15：20
5．(单选)下列有关个人住房贷款对象的说法中，正确的是（ ）。
A．个人一手房贷款和住房公积金贷款的对象相同
B．个人二手房贷款和公积金住房贷款的对象相同
C．个人住房贷款的对象是符合要求的具有完全民事行为能力的自然人
D．个人住房组合贷款的对象可以是法人
6．(单选)影响个人住房贷款风险的因素不包括（ ）。
A．客户的还款能力
B．客户的还款意愿
C．客户的信用评级
D．房地产交易市场的规范性
7．(单选)商业银行个人住房贷款的利率实行（ ）的原则。
A．上限放开,下限管理
B．法定利率
C．银行根据自身状况自行设定
D．银行与借款人协商确定
8．(单选)下列关于个人住房贷款利率调整方式的说法，正确的是（ ）。
A．贷款期限在1年以上的，执行合同利率，遇法定利率调整时．必须在下年1月1日调整为新利率
B．贷款期限在1年以上的，执行合同利率，合同期内遇法定利率调整时，可由借贷双方按商业原则确定
C．个人住房贷款的期限在1年以内(含1年)的贷款．实行合同利率．遇法定利率调整可分段计息
D．个人住房贷款不可以采用固定利率的确定方式
9．(判断)对于实施“限购”措施的城市，贷款购买首套普通自主房的家庭．个人住房贷款最低首付比例为25％。（ ）
A．正确
B．错误
10．(单选)1985年，（ ）开办了住宅储蓄和住宅贷款业务，成为国内最早开办住房贷款业务的国有商业银行。
A．中国银行
B．中国工商银行
C．中国农业银行
D．中国建设银行
11．(单选)1998年7月3日，“建立和完善以（ ）为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为住房体制改革的基本方向，个人住房贷款业务逐步进入快速发展阶段。
A．住房实物分配
B．经济适用住房
C．商品房
D．廉租房
12．(单选)以下关于个人住房贷款的特征的说法不正确的是（ ）。
A．个人住房贷款期限较长．通常为5～10年
B．个人住房贷款是以住房作抵押为前提条件
C．个人住房贷款的贷方取得该住房抵押权的目的并不是要实际占有住房
D．在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有
13．(单选)个人住房贷款可采取多种还款方式进行还款，例如，一次还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法、等比累进还款法、等额累进还款法及组合还款法等多种方法。其中，以（ ）最为常用。
A．一次还本付息法和等额本息还款法
B．一次还本付息法和组合还款法
C．等比累进还款法和等额累进还款法
D．等额本息还款法和等额本金还款法
14．(单选)在个人住房贷款业务中，采取的担保方式以（ ）为主。
A．抵押担保
B．质押担保
C．保证担保
D．质押和保证担保
15．(单选)个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限为（ ）年。
A．20
B．30
C．40
D． 50
16．(多选)下列关于个人住房贷款担保方式的描述错误的有（ ）。
A．抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定
B．借款人与保证人之间可以互相提供保证
C．在贷款期间．变更抵押物的，只需重新进行抵押登记，无需与贷款银行重新签订担保合同
D．采用保证担保方式的．保证人为借款人提供的贷款担保为全额一半责任保证
E．贷款担保方式不可变更
17．(多选)下列关于个人住房贷款担保方式的说法，正确的有（ ）。
A．贷款银行可以根据借款人的情况．要求其同时采用几种贷款担保方式
B．在二手房贷款中．一般由开发商承担阶段性保证的责任
C．在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，抵押阶段保证人仍然负有保证责任
D．国家重点建设债券可以作为质押担保的质物
E．在贷款期间．经贷款银行同意．借款人可根据实际情况变更贷款担保方式
18．(多选)按照资金来源划分，个人住房贷款不包括（ ）。
A．自营性个人住房贷款
B．个人住房组合贷款
C．个人再交易住房贷款
D．公积金个人住房贷款
E．新建房个人住房贷款
19．(多选)属于个人住房贷款的特征的有（ ）。
A．贷款金额小、期限短
B．贷款金额大、期限长
C．以抵押为前提建立的借贷关系
D．风险具有系统性特点
E．风险因素不同．风险具有非系统性特点
20．(多选)采用质押担保方式的，质物可以有（ ）。
A．个人定期储蓄存款存单
B．国家重点建设债券
C．金融债券
D．符合贷款银行规定的企业债券
E．单位定期存单
21．(判断)从融通资金的方式来说，个人住房贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系。（ ）
A．正确
B．错误
22．(判断)公积金个人住房贷款，实行“高进高出”的利率政策，带有较强的政策性。（ ）
A．正确
B．错误
23．(判断)个人住房贷款的实质是一种商品买卖关系。（ ）
A．正确
B．错误
24．(判断)个人住房贷款风险的影响因素包括客户还款能力、还款意愿、房地产交易市场的规范性。（ ）
A．正确
B．错误
25．(判断)个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。截至2008年11月，全部国内商业银行人民币贷款余额的一半由我国个人住房贷款余额构成。（ ）
A．正确
B．错误
考点2房产税及相关交易税费
26．(判断)房产税是以房屋为征收对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二部利改税以后开征的。（ ）
A．正确
B．错误
27．(多选)下列关于房产税的纳税人的叙述中，正确的是（ ）。
A．房产税由产权所有人缴纳
B．产权属于全民所有的．由经营管理的单位缴纳
C．产权出典的．由承典人缴纳
D．产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及典租纠纷未解决的，由经营管理的单位缴纳
E．产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人
28．(判断)房产税采用从价计税。计税依据为按计税余值计税和按租金收入计税两种。（ ）
A．正确
B．错误
29．(判断)依照房产余值计算缴纳的，税率为1．2％；依照房产租金收入计算缴纳的税率为12％。（ ）
A．正确
B．错误
30．(单选)下列叙述有误的一项是（ ）。
A．新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的当月
B．投资联营房产的．共担风险的按房产余值，不担风险的按租金
C．融资租赁房屋的按房产余值征税：纳税单位和个人无租使用房产部门、免税范围就纳税单位的房产，由使用人代交
D．纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分．分别征收或免征房产税
31．(多选)以北京地区为例，目前二手房交易需缴纳的税费包括（ ）。
A．契税
B．印花税
C．土地出让金
D．转移登记费
E．交易手续费
32．(判断)在二手房交易中，个人所得税按个人转让住房收入减去房屋原值和转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后差额的20％计征：不能提供合法扣除凭证的，普通住房按销售额的1％计征，非普通住房按销售额的2％计征。（ ）
A．正确
B．错误
考点3房地产估价
33．(判断)房地产估价是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。（ ）
A．正确
B．错误
34．(多选)房地产的特性主要包括（ ）。
A．不可移动
B．独一无二
C．寿命长久：土地具有不可毁灭的特性．但是政府可规定土地使用期限
D．供给有限
E．价值量大
35．(判断)目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地70年，工用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地40年。（ ）
A．正确
B．错误
36．(单选)下列关于房地产的类型，叙述有误的一项是（ ）。
A．按用途分为居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途(机场、车站、医院、学校等)和综合房地产(具有前述两种以上用途)
B．按土地性质分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房
C．按是否产生收益分为收益性和非收益性房地产
D．按使用方式分为销售、出租、营业和自用房地产
37．(多选)房地产的估价原则包括（ ）。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
E．公平原则
38．(判断)房地产估价要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能，经济上可行，并经过充分合理的论证，能使用估价对象的价值达到最大的一种使用方式，包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。（ ）
A．正确
B．错误
39．(判断)在实际估价中，各工作步骤之间是完全割裂的，相互之间不可以有交叉。（ ）
A．正确
B．错误
40．(多选)房地产估价方法主要有（ ）等。
A．市场法、成本法
B．收益法
C．假设开发法
D．长期趋势法
E．基准地价修正法
41．(判断)市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。（ ）
A．正确
B．错误
42．(单选)（ ）适用的对象是交易活跃的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
43．(判断)市场法适用的条件是在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易。如在房地产市场发育不良、市场不活跃的地区，则难以采用市场法估价。（ ）
A．正确
B．错误
44．(单选)下列关于市场法的叙述有误的一项是（ ）。
A．市场法的难点在于如何保证可比实例成交价格的客观合理性．以及如何对其各种因素进行修正或调整
B．如房地产市场不稳定．房价暴涨暴跌．则采用市场法估价的难度就很大
C．在出现房地产泡沫时．采用市场法有可能低估房价
D．对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价
45．(多选)下列关于成本法的叙述中，正确的是（ ）。
A．成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是由其生产所必要的费用决定的
B．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价
C．成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易、以及有独特设计需要的房地产的估价，如学校，图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、化工厂、码头、机场等
D．在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中．通常也采用成本法估价
E．成本法的难点在于不同时期、不同地区、不同类型房地产的价格构成极其复杂．且折旧包含物质上、功能上和经济上的的价值减损．求取的难度较大
46．(判断)收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确的量化。（ ）
A．正确
B．错误
47．(单选)关于收益法，下列叙述有误的一项是（ ）。
A．收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的．是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期
B．收益法要求估价对象本身要具有收益
C．收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率
D．在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价
48．(多选)关于假设开发法，下列叙述正确的有（ ）。
A．假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同．是预期原理
B．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
C．假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价．如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
D．对于有城市规划设计条件要求．但规划设计条件尚未明确的待开发房地产．难以采用假设开发法
E．假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
