二、多项选择题
1.「答案」A B C「解析」《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，下列项目属于投资性房地产：（1）已出租的建筑物；（2）已出租的土地使用权；（3）持有并准备增值后转让的土地使用权。
2.「答案」A B C「解析」转换日的确定：投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期。
3.「答案」C E「解析」投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产（区别国际）。其特征包括：（1）目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；（2）能够单独计量和出售（或转让）。
4.「答案」B C E「解析」已出租的建筑物和已出租的土地使用权指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式取得的土地使用权。按照现行法规，对不动产不能采用融资租赁形式。
5.「答案」A B C D「解析」因为采用公允价值计量模式的前提就是公允价值能够持续、可靠地取得，因此只要条件继续得到满足，就不存在转换后续计量模式的问题。所以E选项不对。
6.「答案」A C D E「解析」房屋建筑物为炒作而增值是虚假的，纯属投机行为，不属于投资性房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式转为公允价值模工式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
三、计算及账务处理题
1.「答案及解析」①该投资性房地产的入账成本=3 000（万元）；②取得该楼房时：借：投资性房地产——成本 3 000贷：在建工程 3 000③2005年末取得租金时：借：银行存款（120／12~3） 30贷：其他业务收入 30④2005年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：借：投资性房地产——公允价值变动200贷：公允价值变动损益 200⑤2006年末取得租金时：借：银行存款 120贷：其他业务收入 120⑥2006年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理
如下：借：公允价值变动损益 80货：投资性房地产——公允价值变动80⑦2007年1月1 El 1）。。~3 000万元价格转让该房产，营业税税率5％，则：借：银行存款 3 000贷：其他业务收入 3 000借：其他业务成本 3 120贷：投资性房地产——成本 3 000——公允价值变动120借：营业税金及附加 150贷：应交税费——应交营业税 150借：公允价值变动损益 120贷：其他业务收入 120
2.「答案及解析」（1）2007年1月1日，将自用建筑物转换为投资性房地产的账务处理：借：投资性房地产——成本4 000累计折II~ 200贷：固定资产 1 000资本公积——其他资本公积3 200
（2）2007年12月31 ，借：投资性房地产——公允价值变动4 200贷：公允价值变动损益4 200
（3）2008年4月1日，借：银行存款8 000贷：其他业务收入8 000借：其他业务成本8 200贷：投资性房地产——成本4 000——公允价值变动4 200借：营业税金及附加400贷：应交税费——应交营业税400借：应交税费——应交营业税400贷：银行存款400借：公允价值变动损益4 200贷：其他业务收入4 200借：资本公积 3 200贷：其他业务收入 3 200
