笔记——土地增值税

第四节　应税收入与扣除项目的确定
一、应税收入的确定：货币收入、实物收入、其他收入
二、扣除项目的确定：
1、取得土地使用权所支付的金额：地价款和缴纳的有关费用（如登记、过户手续费）
2、房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费
　　　　　　　　　　前期工程费
　　　　　　　　　　建筑安装工程费
　　　　　　　　　　基础设施费
　　　　　　　　　　开发间接费用
3、房地产开发费用：——期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）
利息支出：
（一）能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的开发费用
　　＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×５％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（二）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用
　　＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内
4、与转让房地产有关的税金——三税一费
5、其他扣除项目：
加扣项目：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20％
6、旧房及建筑物的评估价格：
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
第五节　应纳税额的计算
计算步骤：1、确定扣除项目金额
　　　　　2、确定增值额
　　　　　3、确定增值率
　　　　　4、计算税额
土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×35％
第六节　税收优惠
一、对建造普通标准住宅的税收优惠：
免税条件：建造普通标准住宅出售　且　增值率不超过20％
全额征税：建造普通标准住宅出售　但　增值率超过20％
二、对国家征用收回的房地产的税收优惠——免税
包括由纳税人自行转让原房地产
三、对个人转让房地产的税收优惠：
个人转让自用住房：居住满5年或5年以上——免税
　　　　　　　　　居住满3年未满5年——减半征收
　　　　　　　　　居住未满3年——征税
第七节　征收管理与纳税申报
一、纳税地点：房地产所在地
二、纳税申报：在转让房地产合同签订后的7日内