契税的纳税人(★★★)
契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属、承受的单位和个人。
以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。(新增)
【解释】与其他税种不同，契税的纳税人是境内转移土地、房屋权属的承受的一方，而非转让的一方。正是因为契税纳税人为承受方，会带来契税征税范嗣规定与土地增值税征税范围规定的差异性。
【例题18·多选题】甲企业在2012年得到政府无偿划拨来的一宗土地使用权，开发建造完工后，经批准在补办了土地使用权出让手续、缴纳土地出让会后，甲企业将房产连同土地使用权转让给乙企业。以下说法正确的有()。
A．甲企业补办土地使用权出让手续、缴纳土地出让金时应缴纳契税
B．甲企业将房产转让给乙企业应缴纳营业税、城建税
C．甲企业将房产转让给乙企业应缴纳土地增值税
D．乙企业取得甲企业转让的房产应缴纳契税
【答案】ABCD
【解析】以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，所以甲企业在补办土地使用权出让手续、补交土地出让金时应补缴契税；甲企业转让房产应按照销售不动产缴纳营业税、城建税、土地增值税、教育费附加；乙企业取得甲企业转让的房产，作为承受方应缴纳契税。
二、契税征税对象的规定(★★)
契税的征税对象是在境内发生土地使用权、房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：国有土地使用权的出让、土地使用权转让及房屋的买卖、赠与、交换。
对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应于退还(了解)
【相关链接】这里要注意与营业税、土地增值税对比记忆，三个税种在征税范围方面存在差异，其差异主要是由于契税的纳税人是承受方，而营业税和土地增值税的纳税人是转让方。
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是否属于征税范围 | |||
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具体情况 |
契锐 |
营业税 |
土地增值税 |
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1．国有土地使用权出让 |
是 |
不是 |
不是 |
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2．土地使用权的转让 |
是 |
是 |
是 |
|
3．房屋买卖 |
是 |
是 |
是 |
|
4．房屋赠与 |
是 |
是 |
除赠与直系亲属、承担直接赡养义务人，以及公益性赠与外均是 |
|
5．房屋交换 |
是(等价交换免) |
是 |
是(个人交换居住用房，经核实可免税) |
某些特殊方式转移土地、房屋权属也视为土地使用权转让、房屋买卖或赠与缴纳契税：
(1)经批准，以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
【例题19·计算问答题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务，肖地确定的契税税率为3%，则乙应纳契税=1000000×3%=30000(元)。
(2)以自有房产作股投入本人独资经营企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故免纳契税。
(3)买房者不论其购买目的是为了拆用房产的建筑材料还是为了得到旧房后翻建成新房，都要办理产权转移手续，只要发生房屋权属变化，就要照章缴纳契税。
(4)对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让．由土地使用权的承受方按规定缴纳契税(了解)。视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与而缴纳契税的特殊规定还有：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。这些情况均发生了土地、房屋权属的变化。但是。同一自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，按规定免征契税。【例题20·单选题】下列有关契税的表述中，正确的是()。(2009年原制度)
A．买房用以拆料或翻建新房的，应缴纳契税
B．受让农村土地承包经营权的，应缴纳契税
C．以实物交换房屋的，应以差价部分作为契税的计税依据
D．承受国有土地使用权，国家免收土地出让金的，应免予缴纳契税
【答案】A
【解析】受让农村土地承包经营权购，不征契
三、计税依据税，选项B不正确；以实物交换房屋的，应该以房屋的现值作为契税的计税依据，选项C不正确；承受国有土地使用权应交付的土地出让金要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税，选项 D不正确。
【例题21·多选题】下列行为中，应视同土地使用权转让征收契税的有()。(2001年)
A．以土地权属作价投资
B．以土地权属抵债
C．以获奖方式承受土地权属
D．以预购方式承受土地权属【答案】ABCD
【解析】上述情况均在契税征税范围之内。
| 征税对象 |
纳税人 |
计税依据 |
税率 |
计税公式 |
|
国有土地使用权出让 |
承受方 |
|||
|
土地使用权转让 |
受让方 |
成交价格 | ||
|
房屋买卖 |
买方 |
3%～5%的幅度税 | ||
|
土地使用权赠与、房屋赠与 |
受赠方 |
征收机关参照市场价核定 |
率，各省、自治区、直辖市人民政府按本地区的实际情况 |
应纳税额=计税依据×税率 |
|
土地使用权交换、房屋交换 |
付出差价方 |
等价交换免征契税；不等价交换，依交换价格差额征税 |
在幅度内确定 |
企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。(新增)
【解释】这里的难点有两个：
一是等价交换房屋、土地权属的免征契税，交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
二是以划拨方式取得土地使用权；经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。这里特别注意在这个过程中：一方面房地产转让者要完成对土地使用权的受让过程，以补缴的土地使用权出让费用或者土地收益为依据补缴契税；另一方面房地产的承受方要以成交价格为计税依据缴纳契税。
【例题22·单选题】居民甲某共确三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某进行房屋交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作月投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税()万元。(2008年)
A．0．45
B．1．95
C．2．25
D．2．85
【答案】A
【解析】以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳税。以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付差价的一方按照支付的差价纳税。
甲某应纳契税=15×3%=0．45(万元)。
【例题23·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元的款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是()。(2010年)
A．居民甲应缴纳契税1万元
B．居民乙应缴纳契税1万元
C．居民甲应缴纳契税10万元
D．居民乙应缴纳契税10万元
【答案】C
【解析】契税的纳税人为承受房产权属的单位和个人，所以应该是居民甲缴纳契税。由于该房产是用180万元债权外加20万元款项取得，故计税依据为200万元，居民甲应纳契税=(180+20)×5%=10(万元)。
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