抵押

知识点二 保证方式

【保证合同】

知识点三 抵押（1题）

抵押人可以为债务人，也可以是第三人。

债权人（银行）称为抵押权人。

【多重抵押】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

例一：【不动产抵押】抵押权以登记生效

12月1日 抵押给甲公司 借款100万元

12月3日 抵押给乙公司 借款300万元 12月7日登记

12月5日 抵押给丙公司 借款200万元 12月6日登记

先清偿丙，再清偿乙，最后清偿甲（不动产抵押不登记不生效）

例二：【动产抵押】抵押权自抵押合同签订之日生效

12月1日 抵押给甲公司 借款100万元

12月1日 抵押给乙公司 借款300万元 12月7日登记

12月3日 抵押给丙公司 借款200万元 12月6日登记

12月5日 抵押给丁公司 借款500万元

先清偿丙，再清偿乙，（已经登记的先于未登记的受偿）

最后按照债权比例同时清偿甲和丁（抵押权未登记的，按照债权比例清偿）

知识点一 工程保证担保

银行出具的称为保函，其他保证人出具的称为保证书。

投标保证金，其主要保证①投标人在递交投标文件后不得撤销投标文件，②中标后不得无正当理由不与招标人订立合同，③在签订合同时不得向招标人提出附加条件或者④不按照招标文件要求提交履约保证金，否则，招标人有权不予返还其递交的投标保证金。

投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。

《标准施工招标文件》中的投标保证金格式，要求担保人（如银行或担保公司）在投标保函中向招标人作出如下承诺：

“担保人无条件地、不可撤销地保证：投标人在规定的投标文件有效期内撤销或修改其投标文件的，或者投标人在收到中标通知书后无正当理由拒签合同或拒交规定履约担保的，担保人（如银行或担保公司）承担保证责任。收到招标人书面通知后，在7日内无条件向招标人支付约定的投标保证金额。

【无条件担保、不可撤销的担保】

如投标人撤回已提交的投标文件，应当在投标截止时间前书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

招标人有权在招标文件中要求投标人提交投标保证。若投标人未能在开标前按招标文件要求以有效形式提交，其投标文件将被视为无效，予以否决。

投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。

投标保证金有效期应当与投标有效期一致，自提交投标文件的截止之日起算。

依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出。

【投标保证金的有效期】

①起始点：从提交投标文件的截止之日起算。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

投标有效期起点=开标时间=投标截止日期=投标保证金有效期起点

②截止时间：由招标文件规定。（公布中标结果及签订合同都在该截止时间前）

若由于评标时间过长而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保函或保证书有效期。

如投标人撤回已提交的投标文件，应当在投标截止时间前书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

履约担保模板

北京京东世纪贸易有限公司（发包人名称）：

鉴于 北京京东世纪贸易有限公司（发包人名称）接受 中建八局第一建设有限公司（承包人名称）于 **** 年 ** 月 *** 日参加 京东集团总部3号楼　（项目名称） / 标段施工的投标。我方愿意无条件地、不可撤销地就承包人履行与你方订立的合同，向你方提供担保。

1. 担保金额为人民币（大写）**** 元（¥ **** 元）。

2. 担保有效期自发包人与承包人签订的合同生效之日至发包人签发工程接收证书之日止。

3. 在本担保有效期内，因承包人违反合同约定的义务给你方造成经济损失，我方在收到你方以书面形式提出的在担保金额内的赔偿要求后，在7天内无条件支付。

4. 发包人和承包人按《通用合同条款》第15条变更合同时，我方承担本担保规定的义务不变。

担保人： 中国建设银行（盖单位章）

　法定代表人或其委托代理人： ****（签字）

　　 地 址： ****

　　 邮政编码： ****

　　 电 话： ****

　　 传 真： ****

年 月 日

《招标投标法实施条例》规定，招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件的要求提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。

【工程合同管理中的担保】

区别	投标保证金	履约保证金	质量保证金	定金
作 用	约束所有投标人	约束中标人	约束承包人	约束合同双方
提交时间	投标时	中标后签合同前	工程款中预留	合同履行前
份 额	≤项目估算价的2%	≤中标价的10%	≤项目结算价的3%	不超过主合同20%

（三）预付款担保

预付款担保的主要形式为银行保函。

预付款担保金额与预付款金额相同。预付款在工程的进展过程中每次结算工程款（中间支付）分次返还时，担保金额也应当随之减少。

担保期限。担保期限自预付款支付给承包人起生效，至发包人签发的进度付款支付证书说明已完全扣清预付款止。

例如，《标准施工招标文件》中的预付款担保格式，要求担保人在预付款保函中向发包人作出如下承诺：

根据承包人与发包人签订的施工承包合同，承包人按约定的金额向发包人提交一份预付款担保，即有权得到发包人支付相等金额的预付款。担保人愿意就发包人提供给承包人的预付款提供担保。

（1）担保金额。

（2）担保有效期自预付款支付给承包人起生效，至发包人签发的进度付款证书说明已完全扣清止。

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（3）在保函有效期内，因承包人违反合同约定的义务而要求收回预付款时，担保人在收到发包人的书面通知后，在7天内无条件支付。但保函的担保金额，在任何时候不应超过预付款金额减去发包人按合同约定向承包人签发的进度付款证书中扣除的金额。

（4）发包人和承包人按《通用合同条款》中“变更”条款变更合同时，担保人承担本保函规定的义务不变。

【履约担保与预付款担保的区别】

区别	履约担保	预付款担保
作用	保证如约履行合同的内容	担保返还预付款
被担保主体	承包人	承包人
担保形式	银行保函	银行保函
担保方式	无条件担保	无条件担保
担保期限	承发包双方签订合同之日起，至签发工程移交证书日止	自预付款支付起，至进度付款完全扣清预付款止
担保金额不同	≤合同价10%	与预付款的金额相等
担保金额退还	工程移交后一次性退还	随进度款相应减少

（四）工程质量保证金

发承包双方在施工合同中约定，从应付工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对工程施工质量缺陷进行维修的资金。可以说，工程质量保证金是为保证承包人履行工程质量保修义务而进行的一种担保。

工程质量保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%。

合同约定由承包人以银行保函替代工程质量保证金的，保函金额不得高于工程价款结算总额的3%。

在合同约定的缺陷责任期满后，若承包人履行了全部保修责任，发包人应按规定时限将工程质量保证金及时返还给承包人。

知识点二 保证方式（1分）

【保证合同】

【保证责任】

质押

留置

银行出具的称为保函，其他保证人出具的称为保证书。

投标保证金，其主要保证①投标人在递交投标文件后不得撤销投标文件，②中标后不得无正当理由不与招标人订立合同，③在签订合同时不得向招标人提出附加条件或者④不按照招标文件要求提交履约保证金，否则，招标人有权不予返还其递交的投标保证金。

投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。

《标准施工招标文件》中的投标保证金格式，要求担保人（如银行或担保公司）在投标保函中向招标人作出如下承诺：

“担保人无条件地、不可撤销地保证：投标人在规定的投标文件有效期内撤销或修改其投标文件的，或者投标人在收到中标通知书后无正当理由拒签合同或拒交规定履约担保的，担保人（如银行或担保公司）承担保证责任。收到招标人书面通知后，在7日内无条件向招标人支付约定的投标保证金额。

【无条件担保、不可撤销的担保】

招标人有权在招标文件中要求投标人提交投标保证。若投标人未能在开标前按招标文件要求以有效形式提交，其投标文件将被视为无效，予以否决。

投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。

投标保证金有效期应当与投标有效期一致，自提交投标文件的截止之日起算。

依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出。

【投标保证金的有效期】

①起始点：从提交投标文件的截止之日起算。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

投标有效期起点=开标时间=投标截止日期=投标保证金有效期起点

②截止时间：由招标文件规定。（公布中标结果及签订合同都在该截止时间前）

若由于评标时间过长而使保证到期，招标人应当通知投标人延长保函或保证书有效期。

如投标人撤回已提交的投标文件，应当在投标截止时间前书面通知招标人。招标人已收取投标保证金的，应当自收到投标人书面撤回通知之日起5日内退还。

招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息。

履约担保

施工合同的履约担保，是为保障工程施工合同顺利履行，由担保人向发包人提供的，用以防止承包人在合同执行过程中违约、并补偿其可能给发包人造成经济损失的担保。

《标准施工招标文件》中的履约担保格式，要求担保人在履约保函中向发包人作出如下承诺：

“担保人愿意无条件地、不可撤销地就承包人履行与发包人订立的合同，向发包人提供担保：

（1）担保金额；

（2）担保有效期自发包人与承包人签订的合同生效之日起至发包人签发工程接收证书之日止；

（3）在担保有效期内，因承包人违反合同约定的义务给发包人造成经济损失时，担保人在收到发包人以书面形式提出的在担保金额内的赔偿要求后，在7天内无条件支付；

（4）发包人和承包人按《通用合同条款》中“变更”条款变更合同时，担保人承担本担保规定的义务不变。

（三）预付款担保

预付款担保的主要形式为银行保函。

预付款担保金额与预付款金额相同。预付款在工程的进展过程中每次结算工程款（中间支付）分次返还时，担保金额也应当随之减少。

担保期限。担保期限自预付款支付给承包人起生效，至发包人签发的进度付款支付证书说明已完全扣清预付款止。

例如，《标准施工招标文件》中的预付款担保格式，要求担保人在预付款保函中向发包人作出如下承诺：

根据承包人与发包人签订的施工承包合同，承包人按约定的金额向发包人提交一份预付款担保，即有权得到发包人支付相等金额的预付款。担保人愿意就发包人提供给承包人的预付款提供担保。

（1）担保金额。

（2）担保有效期自预付款支付给承包人起生效，至发包人签发的进度付款证书说明已完全扣清止。

（3）在保函有效期内，因承包人违反合同约定的义务而要求收回预付款时，担保人在收到发包人的书面通知后，在7天内无条件支付。但保函的担保金额，在任何时候不应超过预付款金额减去发包人按合同约定向承包人签发的进度付款证书中扣除的金额。

（4）发包人和承包人按《通用合同条款》中“变更”条款变更合同时，担保人承担本保函规定的义务不变。

【履约担保与预付款担保的区别】