71、 房地产开发项目管理的内容包括 (　　　)等阶段。

　　A 、 项目前期策划

　　B 、 工程建设准备

　　C 、 物业管理

　　D 、 施工建设

　　E 、 竣工验收

　　答案： B,D,E

　　解析： 房地产开发项目管理的内容包括：①工程建设准备;②施工招标;③施工建设;④竣工验收。

　　72、 下列关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有 ( )。

　　A 、 出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利

　　B 、 对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务

　　C 、 由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担任何义务

　　D 、 承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失的，应承担损害赔偿的义务

　　E 、 租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附着物

　　答案： A,D,E

　　解析： 改正后选项B对于已出租的建设用地使用权，出租人承担对租赁标的物必要的维护。选项C由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人均负有除去或防止义务。

　　73、 房地产市场调研的步骤包括 (　　　)等。

　　A 、 确定调研目的

　　B 、 确定调研方式

　　C 、 搜集和分析搜集到的信息

　　D 、 组建市场调研队伍

　　E 、 提出城市总体规划方案

　　答案： A,B,C,D

　　解析： 房地产市场调研的步骤包括：①确定调研目的和任务：②确定调研对象和调查单位;③确定调研项目;④设调查表或问卷;⑤确定调研空间和时间;⑥确定调研方式和方法;⑦确定信息整理和分析方法;⑧确定提交报告方式;⑨制订调研的组织计划;⑩市场调研经费预算;○11编制市场调研计划书。

　　74、 采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有 ( )。

　　A 、 选取的报酬率偏低

　　B 、 预测的未来净收益偏大

　　C 、 估计的收益年限偏短

　　D 、 估计的运营费用偏大

　　E 、 计算使用的空置率偏高

　　答案： A,B

　　解析： 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该现值的高低主要取决于以下三个因素：未来净收益的大小——未来净收益大，房地产的价值就越高，因此选B项。获取净收益期限的长短——获取净收益期限越长，房地产的价值就越高;反之就越低。获取净收益的可靠程度——获取净收益越可靠，房地产的价值就越高;反之就越低。另根据房地产价值与报酬率负相关，因此选A项。

　　75、 房地产开发项目竣工验收应具备的条件有 ( )。

　　A 、 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转

　　B 、 有工程质量监督站签署的质量合格文件

　　C 、 有施工单位签署的工程保修书

　　D 、 有完整的技术档案和施工管理资料

　　E 、 工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕

　　答案： A,C,D,E

　　解析： 房地产开发项目竣工验收应具备下列条件：①完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求(不包括房屋建筑工程只完成初装修而进行竣工验收的工程)。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围2米以内的场地清理完毕。②有完整的技术档案和施工管理资料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。④有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。⑤有施丁单位签署的工程保修书。⑥建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。⑦有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

　　76、 征收和征用的共同之处有 ( )。

　　A 、 都不必得到财产所有权人的同意

　　B 、 都必须得到财产所有权人的同意

　　C 、 都应给予公平补偿

　　D 、 都可以不给予补偿

　　E 、 两者的前提条件相同

　　答案： A,C

　　解析： 征收与征用的共同之处主要有两点：一是强制性，即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性，即都应给予公平补偿。

　　77、 下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中，属于辅助报表的有 ( )。

　　A 、 投资各方现金流量表

　　B 、 总投资估算表

　　C 、 资金来源与运用表

　　D 、 借款还本付息计划表

　　E 、 资产负债表

　　答案： B,D

　　解析： 辅助报表项目有总投资估算表、项目经营估算表、借款还本付息计划表、经营税金及附加估算表等。

　　78、 从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有 (　　　)。

　　A 、 政策变化

　　B 、 投资收益

　　C 、 价格波动

　　D 、 通货膨胀

　　E 、 时间风险

　　答案： B,D,E

　　解析： 资金的时间价值产生的原因是多方面的。从投资者的角度看，主要是基于以下几个方面：①投资收益。资金在循环往复的运动中，每经历一个周期，就实现一次增值。②通货膨胀。同样量的货币因通货膨胀引起货币的贬值，意味着投资者投资的价值随时问增加而减少，因此要通过资金的时间价值对其损失做补偿。③时间风险。一般来说，未来的预期收入具有不确定性，时间越长，不确定性也越大，意味着投资风险也随时间的增加而增加。

　　79、 下列建筑物折旧中，属于功能折旧的有( ) 。

　　A 、 经济不景气导致的折旧

　　B 、 建筑设备过于先进导致的折IH

　　C 、 户型设计欠佳导致的折旧

　　D 、 环境景观改变导致的折旧

　　E 、 外墙保温较差导致的折旧

　　答案： B,C,E

　　解析： 功能缺乏是指建筑物没有其应有的某些部件、设备、设施或系统等。例如，住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、宽带等。

　　80、 在房地产开发企业的资产负债表中，负债分为 ( )。

　　A 、 预付账款

　　B 、 流动负债

　　C 、 资本公积

　　D 、 建设投资借款

　　E 、 流动资金借款

　　答案： B,D,E

　　解析： 选项A属于资产，选项C属于所有者权益。

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